不動産の減価償却とは？投資初心者でもわかる仕組みや節税効果・リスクまで徹底解説

本記事では、不動産投資における減価償却について詳しく解説します。

減価償却は、設備資金として融資で資金調達するなど、実際に大きな現金支出を伴わずに大きな額を経費計上できるため、不動産投資における代表的な節税手法の一つです。

しかし、「節税になる」という言葉だけで判断してしまうと、思わぬ損失につながる可能性があります。

なぜなら、減価償却による節税は、一時的に税負担を軽くする効果はあるものの、売却時にまとまった税金が発生する場合があるからです。

そこで今回は、不動産の減価償却の仕組みや計算方法、年収別の節税シミュレーションから、売却時に注意すべきポイントまでを分かりやすく解説していきます。

「本当に自分にも節税効果があるのか知りたい」という方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産の減価償却とは何か

不動産投資を検討していると、必ず「不動産の減価償却」という言葉を耳にします。

これは一言で言えば、「建物という資産が古くなっていく価値の減少分を、経費として認めてもらう」という仕組みのことを指します。

本章では、不動産投資における減価償却の基本的な仕組みを分かりやすく解説します。

そもそも「減価償却」とはどういう考え方か

高額な資産を購入したとき、「その費用を購入した年に全額経費にせず、使用期間にわたって毎年少しずつ配分する」これが減価償却の基本的な考え方です。

たとえば、業務で使う200万円の車を購入したとします。

この車は5年間にわたって仕事に使うものなので、購入年に200万円全額を経費にするのは適切とはいえません。

そこで税務上は「5年で毎年40万円ずつ経費にしましょう」と考えます。これが減価償却の発想です。

不動産の減価償却も同じ考え方で、建物の取得費用を法定耐用年数に応じて毎年少しずつ経費計上していきます。

なぜ不動産で特に重要なのか

不動産の減価償却が他の経費と決定的に違う点は、「毎年の現金支出を伴わないのに経費として計上できる」ことです。

接待費や修繕費などの通常の経費は、お金を払った分だけ経費になるため支出と経費が一対一で対応しています。

一方、不動産の減価償却費は建物を購入したときにすでに支払い済みの購入代金を「毎年少しずつ経費化」するものです。

つまり、毎年の現金支出はゼロなのに、帳簿上では経費が発生します。

「手元のお金は減らさずに経費だけを増やせる」これが不動産の減価償却が節税効果を持つ最大の理由です。

賃貸収入から減価償却費を差し引いても、実際の現金は出ていっていないため、手残りキャッシュを増やしながら税金だけを減らせます。

土地は減価償却できない

不動産の減価償却で非常に重要なのが、「土地は減価償却できない」というルールです。

建物は時間の経過とともに老朽化して価値が下がりますが、土地は基本的に価値が減少しない資産と考えられています。

そのため税務上、土地は減価償却の対象外であり、減価償却費を計上できるのは物件購入価格のうち「建物部分」のみです。

したがって、実務上は建物割合が大きいほど減価償却費が増え、節税効果も高まりやすくなります。

まず物件を検討する際は、土地と建物の内訳を確認することが、不動産の減価償却を活用する第一歩といえるでしょう。

不動産の減価償却の計算に必要な「法定耐用年数」を理解する

具体的な計算に入る前に、「何年かけて経費にしていくか」という期間を決める「法定耐用年数」について理解しておきましょう。

構造別の法定耐用年数：木造・軽量鉄骨・RC造の違い

法定耐用年数とは、法律で定められた会計上の償却期間のことで、実際の建物の寿命とはまったく別のものです。

「耐用年数が過ぎたら使えなくなる」という誤解をしている方が多いですが、これは税務計算のための数字にすぎません（詳しくは次の項で解説します）。

主な構造別の法定耐用年数（住宅用）は以下のとおりです。

構造	法定耐用年数（住宅用）
木造	22年
軽量鉄骨造（骨格材3mm以下）	19年
軽量鉄骨造（骨格材3mm超4mm以下）	27年
重量鉄骨造	34年
鉄筋コンクリート造（RC造）	47年

「耐用年数が短いほど、1年あたりの減価償却費は大きくなる」という関係を覚えておきましょう。

たとえば、鉄筋コンクリート造と木造物件では、同じ建物価格1,000万円でも年間の減価償却費が大きく異なります。

RC造なら約22万円/年、木造なら約45万円/年と、2倍以上の差が生まれます。

「法定耐用年数＝建物の寿命」ではない

「法定耐用年数が22年の木造物件は、22年後に住めなくなる」と思っている方がいますが、これは誤解です。

法定耐用年数はあくまで税務計算上の数字であり、物理的な建物の使用可否とは関係ありません。

また、法定耐用年数を超えた木造物件でも、適切なメンテナンスをすれば賃貸として十分に運用可能です。

実際に、法定耐用年数を超えた「築古物件」でも市場に多数流通しています。

不動産の減価償却を考える上で重要なのは「税務上の耐用年数」であり、物件の資産価値や建物の耐久性は別途評価する必要があります。

不動産の減価償却の計算方法

計算と聞くと難しく感じるかもしれませんが、基本は非常にシンプルです。

大切なのは「どの数字が節税に影響するか」を感覚的に掴むことです。

不動産投資の原則：定額法による計算の基本

不動産の減価償却は、個人が賃貸用に建物を保有する場合、原則として「定額法」で計算します。

定額法とは、毎年同じ金額を経費として計上する方法です。

【定額法の計算式】 減価償却費 ＝ 建物取得価額 × 定額法償却率

具体例で見てみましょう。

RC造の新築マンションで建物価格が2,000万円の場合、耐用年数47年の定額法償却率は0.022です。

年間減価償却費 ＝ 2,000万円 × 0.022 ＝ 44万円/年 → 47年間にわたり、毎年44万円が経費として計上できる

なお、取得した年は取得月から年末までの月数分だけ計上します（たとえば10月取得なら10・11・12月の3か月分）。翌年からは1年分の満額を計上します。

中古物件の場合：簡便法による耐用年数の計算方法

中古物件を購入した場合、法定耐用年数をそのまま使わず「簡便法」で残存耐用年数を算出します。

簡便法は、不動産の減価償却による節税を理解する上で重要なポイントで、パターンは2つあります。

上記の計算式を見ると分かるように、中古物件ほど耐用年数が短く、年間の減価償却費は大きくなります。

一見すると逆説的に思えますが、これが不動産の減価償却を活用した節税の大きな特徴です。

耐用年数の短い中古物件は、短期間で大きな経費を計上できるため、短期的に高い節税効果を得やすくなります。

ただし、減価償却が終了すると経費計上額が大きく減るため、その後は年収が増えやすくなる点には注意が必要です。

建物価格の按分：土地と建物をどう分けるか

実際の売買では「物件価格3,000万円」というように土地・建物の合算で提示されることがほとんどです。

不動産の減価償却を計算するためには、この合計金額を「土地部分」と「建物部分」に分ける（按分する）必要があります。

按分の方法は主に2つあります。

建物の割合を大きくできれば減価償却費も大きくなります。

ただし、常識の範囲内での按分が前提であり、実態とかけ離れた建物割合の設定は税務調査で問題となるリスクがあります。

そのため、売買契約書の記載内容や固定資産税評価額を根拠とした按分が基本です。

不動産減価償却の節税の仕組み

なぜ減価償却費を計上すると節税になるのでしょうか。

その鍵は「損益通算（そんえきつうさん）」という仕組みにあります。

帳簿上の「不動産所得の赤字」が給与所得を圧縮する仕組み

例えば、年収600万円の会社員が不動産投資を行い、帳簿上で赤字が出た場合を考えてみます。

不動産所得による30万円の赤字は、本業の給与所得600万円と相殺できます。

この仕組みが「損益通算」です。

損益通算を行うことで、課税対象となる所得は600万円から570万円へ減少します。

たとえば所得税率が20％なら、30万円 × 20％ ＝ 6万円分の所得税が軽減される計算です。

さらに住民税の負担も減るため、合計では年間およそ9万円前後の節税効果が期待できます。

つまり、減価償却費などの経費によって帳簿上の赤字が生じることで、給与所得と損益通算ができ、結果として税負担を抑えられるのです。

節税効果は「年収が高いほど大きい」理由

日本の所得税は累進課税制度を採用しているため、所得が高いほど税率が高くなります。

不動産の減価償却による節税効果は、この累進課税の構造と直結しています。

年収を30万円圧縮した場合の節税額の目安を見てみましょう。

年収（目安）	所得税率	30万円分の節税額（所得税＋住民税概算）
〜195万円	5%	約4.5万円
195万円超〜330万円	10%	約6万円
330万円超〜695万円	20%	約9万円
695万円超〜900万円	23%	約9.9万円
900万円超〜1,800万円	33%	約12.9万円
1,800万円超〜4,000万円	40%	約15万円

年収900万円（年収1,000〜1,100万円前後）を超える層で特に節税効果が大きくなります。

この水準を超えると所得税率が33％となるため、不動産保有中は高い税率で所得圧縮効果を受けられます。

また、長期保有後の売却なら譲渡所得税率が約20％に抑えられるため、保有時との税率差を活かしやすい点もメリットです。

損益通算の落とし穴

損益通算には重要な例外ルールがあります。

それは、「土地購入に充てたローンの利子部分は、損益通算の対象にならない」という点です。

建物部分のローン利子は不動産所得の経費として計上できますが、土地取得に対応するローン利子は、損益通算できる赤字額の計算から除外されます。

土地と建物のローン利子を区別せずに計算すると、実際より大きな節税効果を見込んでしまう可能性があるため、注意が必要です。

不動産減価償却による節税効果のシミュレーション

「節税になる」という説明だけで判断せず、具体的な金額ベースで効果を確認することが大切です。

以下では、実際の物件を想定した3つのケースを紹介するので、自身の状況に近い事例をチェックしてみましょう。

ケース①：年収800万円の会社員がRC造の中古マンションを購入した場合

項目	内容
購入価格	3,000万円（土地1,500万円・建物1,500万円）
物件	RC造・築25年（耐用年数47年のうち25年経過）
残存耐用年数（簡便法）	（47−25）＋ 25×20% ＝ 22＋5 ＝ 27年
年間減価償却費	1,500万円 ÷ 27年 ≒ 約55.6万円
年間家賃収入	120万円
その他経費	60万円（固定資産税・管理費・ローン利子等）
不動産所得	120万円 − 55.6万円 − 60万円 ≒ 約4.4万円（黒字）

この例では不動産所得がわずかに黒字のため損益通算は発生しませんが、減価償却費によって税負担は抑えられています。

一方で、物件条件や経費水準によっては不動産所得が赤字となり、損益通算による節税効果が生じる場合もあります。

ケース②：年収1,200万円の会社員が木造築古物件を購入した場合

項目	内容
購入価格	2,000万円（土地600万円・建物1,400万円）
物件	木造・築25年（法定耐用年数22年を全部経過）
残存耐用年数（簡便法）	22年 × 20% ＝ 4.4年 → 4年
年間減価償却費	1,400万円 ÷ 4年 ＝ 350万円/年
年間家賃収入	100万円
その他経費	30万円
不動産所得	100万円 − 350万円 − 30万円 ＝ △280万円（赤字）
損益通算後の年収	1,200万円 − 280万円 ＝ 920万円
節税効果の概算	280万円 × 43%（所得税33%＋住民税10%）≒ 約120万円/年

上記の場合、年間約120万円の節税効果は大きいものの、残存耐用年数が4年しかないため、その後は減価償却費を計上できなくなります。

すると、減価償却費を計上できなくなり、帳簿上は黒字でも資金繰りが悪化する可能性があります。

4年間で約480万円の節税効果が期待できる一方、購入前には出口戦略まで設計しておくことが重要です。

節税効果が「ほぼない」ケース：新築区分ワンルームマンション

「営業から節税と聞いたが、実際はほとんど効果がなかった」という声が多い典型例が、新築区分ワンルームマンションです。

項目	内容
購入価格	2,500万円（土地1,800万円・建物700万円）
物件	RC造・新築・耐用年数47年・償却率0.022
年間減価償却費	700万円 × 0.022 ＝ 15.4万円/年
年間家賃収入	80万円
その他経費	75万円（ローン利子・管理費等）
不動産所得	80万円 − 15.4万円 − 75万円 ＝ △10.4万円（赤字）
年収の圧縮	約10万円
年間節税効果（年収700万円の場合）	約3〜4万円程度

節税効果が薄い理由は、価格2,500万円のうち土地が1,800万円と7割以上を占め、償却可能な建物分が700万円しかないためです。

土地割合が大きい物件ほど、減価償却による節税メリットは限定的になります。

新築区分マンションは節税目的ではなく、収益の安定性や資産価値、流動性で評価すべき資産といえます。

節税を重視する場合は、建物割合が大きく耐用年数の短い物件を選択するのが適切です。

不動産減価償却の本質

不動産の減価償却を語る上で、多くの記事が触れていない重要な本質があります。

それは「節税の先送り」という側面です。

これを理解しないと、売却時に「こんなに税金がかかるとは思わなかった」という失敗につながります。

売却時の「取得費」から減価償却累計額が差し引かれる仕組み

不動産を売却した時の利益は、以下の式で計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 − 減価償却累計額）− 譲渡費用 

毎年経費として計上してきた減価償却費は、売却時の取得費から差し引かれます。

つまり、償却を進めるほど売却時の利益が大きく計算され、支払う税金が増えるという仕組みになっています。

※「取得費 − 減価償却累計額」が売却時の帳簿上の取得費（償却後残存価額）となる

それでも「得」になる理由：税率差とお金の時間価値

「先送りしているだけなら意味がないのでは？」と感じる方もいるかもしれません。

しかし、不動産投資の減価償却は、特に高所得者にとって実質的なメリットにつながるケースがあります。

それが、以下に記載した2つのポイントです。

ポイント	内容
税率差の活用	保有中の所得には累進課税が適用され、所得税率は最大45％になる。一方、5年超保有した不動産の売却益（長期譲渡所得）の税率は約20％。つまり、高い税率で所得を圧縮し、将来的には低い税率で課税されるため、その差額分だけメリットを得やすくなる。
資金の時間的価値	節税によって手元に残った資金は、5〜10年程度運用や再投資に活用できる。同じ100万円でも、「今ある100万円」の方が「数年後の100万円」より経済的価値が高いという考え方。

特に、年収900万円超（所得税率33％以上）の高所得層では、税率差によるメリットを受けやすい傾向があります。

一方、所得税率が20％未満の場合は、保有中の節税効果と売却時の課税差が小さいため、節税目的だけで不動産を購入するメリットは限定的です。

「節税目的だけで購入した」場合の失敗パターン

節税効果を過信して収益性を無視した物件を選ぶと、以下のような失敗が起きやすくなります。

減価償却はあくまで節税のための手段です。

不動産投資では、収益性や出口戦略を重視したうえで、節税効果を追加メリットとして考えることが重要です。

不動産減価償却とデッドクロスの関係

不動産投資では、「デッドクロス」と呼ばれる状態に注意が必要です。

ここでは、デッドクロスの基本的な仕組みや発生しやすいケース、対処法について解説します。

デッドクロスとは何か

不動産投資で必ず理解しておくべき概念がデッドクロスです。

デッドクロスとは、帳簿上は黒字でも、実際には手元資金が減っていく状態を指します。

なぜそうなるかは、減価償却費とローン元金返済の性質の違いにあります。

項目	税務上の扱い	実際のキャッシュ
減価償却費	経費として計上できる（利益を減らす）	現金の支出はない
ローン元金返済	経費として計上できない（利益を減らせない）	現金の支出がある

「減価償却費 ＜ ローン元金返済額」の状態になると、帳簿上は利益が出ていても、実際の手元資金は減少していきます。

さらに、帳簿上の利益に対して税金も発生するため、資金繰りが悪化しやすくなる点には注意が必要です。

デッドクロスが発生しやすい物件の特徴

デッドクロスは、特定の条件を持つ物件で発生しやすい傾向があります。

物件の特徴	発生しやすい理由
耐用年数を超えた築古物件	減価償却期間が短く、数年で減価償却費を計上できなくなるため
長期ローンを組んだ物件	減価償却終了後もローン返済が続き、元金返済だけが残りやすいため
短期間で節税効果を狙った物件	耐用年数が短いほど減価償却が早く終わり、資金繰り悪化のリスクが高まりやすいため

築古木造アパートなどは短期間で大きな減価償却費を計上できる一方、その後の資金繰り悪化リスクにも注意が必要です。

デッドクロスへの3つの対処法

デッドクロスを防ぐためには、購入前から出口戦略を考えておくことが重要です。

対処法	内容	注意点
減価償却終了前に売却する	所有期間5年超で売却し、長期譲渡所得税率（約20％）を活用しながら、資金繰り悪化前に売却する方法	「売りたい時に売れる物件か」を購入時点で見極める必要がある
繰り上げ返済を行う	ローン元金を減らし、毎月の返済負担を軽減する方法	手元資金とのバランスを考慮する必要がある
新たな物件を追加購入する	新しい減価償却費を計上し、年収の増加を抑える方法	節税目的だけで買い増すと、リスクが拡大する可能性がある

重要なのは、「節税になるか」だけでなく、「長期的に利益を生み続けられる物件か」という視点で判断することです。

短期的な節税効果だけで判断すると、将来的な売却や資金繰りで苦労する可能性があります。

不動産減価償却の節税が「効く人・効きにくい人」

不動産の減価償却による節税は、誰にでも同じように効果があるわけではありません。

所得水準や物件の選び方、売却計画によって、節税メリットの大きさは大きく変わります。

節税効果が高い3つの条件

不動産減価償却による節税は、一定の条件を満たすことで効果を発揮しやすくなります。

重要となるポイントを、以下の表にまとめました。

条件	内容	ポイント
① 年収が高い（目安：900万円以上）	所得税率が高いほど、減価償却による課税圧縮効果が大きい。年収900万円超は所得税率33%。	長期譲渡税率20%との差（約13%以上）が“実質的な節税メリット”になる。
② 建物割合が大きい・耐用年数が短い物件	年間の減価償却費が大きいほど不動産所得の赤字が増え、損益通算の効果が高まる。	木造築古（残存耐用年数4〜10年）は短期間で大きな節税効果を得やすい。
③ 物件取得から5年以上保有して売却できる	所有期間5年超で長期譲渡所得税率20%が適用される。	「保有中の節税」×「売却時の低税率」の組み合わせが最も有利になる。

節税効果が薄い・逆効果になりうる3つのケース

一方で、不動産減価償却による節税があまり効果を発揮しないケースもあります。

特に、以下のような条件に当てはまる場合は、節税額よりも将来の税負担やリスクが大きくなる可能性があるため注意が必要です。

ケース	内容
① 年収が低い（目安：年収330万円以下）	所得税率が20%以下の場合、長期譲渡税率20%と同程度となり、節税した税金が売却時にほぼ取り戻される。この層は節税より収益性を重視した物件選びが適切。
② 土地割合が高い物件（新築区分マンションなど）	建物価格が小さければ減価償却費も少なく、節税効果は限定的。
③ 出口戦略が不明確なまま築古物件を購入	減価償却終了後にデッドクロスに陥り、売りたくても買い手がつかないリスクがある。節税目的だけで物件を選ぶと流動性リスクを見落としがちになる。

不動産減価償却と確定申告

不動産投資では、減価償却費を含む経費を正しく計上し、毎年の確定申告で適切に申告することが欠かせません。

また、減価償却費は現金支出を伴わずに所得を圧縮できるため、税負担を最適化するうえで重要な役割を果たします。

不動産所得のある人は確定申告が必須

不動産から家賃収入を得ている場合、原則として確定申告が必要です。

特にサラリーマン投資家の場合でも、以下のいずれかに該当すれば申告義務が発生します。

不動産投資では、減価償却費を計上することで帳簿上の赤字を作りやすく、所得税・住民税の負担を抑えられます。

そのため、確定申告をしない＝節税メリットを捨てることにつながる点に注意が必要です。

減価償却費はどこに記載するか

青色申告では、「青色申告決算書（不動産所得用）」にある「減価償却費の計算」欄へ必要事項を記入します。

主な記載項目は以下のとおりです。

初めての確定申告では、記載ミスや計算間違いが起こりやすいため、不安がある場合は税理士や記帳代行サービスへ相談するのも有効です。

なお、税理士費用も不動産所得の必要経費として計上できます。

まとめ｜減価償却の仕組みを正しく理解して不動産投資に活かそう

今回は、不動産減価償却の仕組みや節税効果、注意点について解説しました。

減価償却は、現金支出を伴わずに経費計上できるため、不動産投資における代表的な節税手法の一つです。

一方で、減価償却は単純に「税金が安くなる制度」ではなく、売却時には譲渡所得として課税される可能性があるなど、「税負担の先送り」という側面もあります。

表面的な節税メリットだけに注目するのではなく、物件の収益性や将来的な売却戦略まで含めて総合的に判断することが重要です。

減価償却の仕組みを正しく理解したうえで、自身の年収や投資目的に合った物件を選び、長期的に安定した資産形成を目指しましょう。

なお、詳しくは当社でも融資や会計に関するご相談を受け付けておりますのでお気軽にご相談ください。

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