不動産投資をしていると、必ず出てくる疑問のひとつが「法人化すべきかどうか」です。
セミナーやSNSでも頻繁に見かけるテーマであり、実際に私のもとにも「いつ法人にしたらいいですか？」「法人化した方が有利ですか？」といった相談が後を絶ちません。
結論から言うと、法人化の判断は単純な数字だけで下せるものではありません。
重要なのは「あなた自身が将来どうなりたいか」という目標やビジョンです。
これを起点に考えなければ、正しい選択にはつながりません。
よくある誤解：「利益900万円がボーダー」という説
インターネットで検索すると「年間利益が900万円を超えたら法人化が有利」といった記事が多く出てきます。
確かに、個人と法人の税率構造を比較すると、あるラインを境に法人の方が税負担が軽くなるケースはあります。
しかし、この「900万円基準」を鵜呑みにするのは危険です。なぜなら、この数字はあくまで平均的な目安に過ぎず、投資スタイルや将来の計画によって大きく変わるからです。
さらに、法人化の判断軸は「節税」だけではありません。むしろ、それ以上に重要なのが社会的信用力なのです。
法人化を考える上での2つの軸
不動産投資家が法人化を検討する際には、以下の2点を必ずチェックしましょう。
| 判断軸 | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 節税面 | ・税率の差 ・経費計上の柔軟さ ・所得分散のしやすさ | 確かに法人の方が有利になりやすいが、全体像を見誤らないことが大切 |
| 社会的信用面 | ・金融機関に対する与信評価 ・決算書の透明性 ・法人税の確定申告書に求められる厳格さからの信頼感 ・経営者としての姿勢 | 規模拡大を目指すなら最も重要。法人化が評価を大きく押し上げる |
このうち特に重視すべきは「信用力」です。金融機関は融資の可否を判断する際、法人の決算書をより高く評価します。
「個人事業主の方が信用力がある」という意見を耳にすることはありますでしょうか？冷静に考えればそのようなことはあり得ません。
なぜ法人の方が信用されるのか？
法人が金融機関から評価されやすい理由は次の通りです。
- 決算書の透明性：法人決算は個人の確定申告よりも情報量が多く、財務状況が把握しやすい。
- 申告の厳格さ：法人税務は専門的であり、適正申告が前提。信頼性が高いと見なされる。
- 経営姿勢の表れ：法人化は事業継続への意志の表明でもあり、金融機関に安心感を与える。
金融機関の担当者に「どちらでも同じですよ」と言われたとしても、それは営業トークに過ぎないことが多いのです。
本気で規模を拡大していくなら、法人化して決算書を積み上げることが不可欠です。
法人化が不要なケースとは？
とはいえ、すべての投資家が法人化すべきとは限りません。
例えば以下のような規模感で留まる予定なら、法人化のメリットは限定的です。
| 規模の目安 | 法人化の必要性 | 理由 |
|---|---|---|
| 資産規模 1億円未満 家賃年収 1,000万円未満 | 不要な場合が多い | 個人の与信力がまだ強く、法人化コストが負担になる可能性大 |
| 資産規模 1億円を超え、もっと先を目指す方 家賃年収 1,000万円以上を目指す方 CF月100万円や専業をめざすかたは全員ココ | 法人化を検討すべき | 拡大を見据えるなら法人格を持ち、決算書を積み上げる方が圧倒的に有利 |
つまり、法人化の必要性は「今の利益額」ではなく、「今後どこまで規模を広げたいか」で変わります。
最短ルートは「最初から法人」
もし将来的に大きな規模を目指すのであれば、最初から法人を設立して取り組むのが最も効率的です。
1棟目の購入から法人でスタートすれば、最速で決算書の蓄積が可能になり、金融機関の評価も早く高まります。
多くの経験豊富な投資家が「最初から法人で進めるべき」と助言するのは、このためです。
もちろん、状況によっては個人向け融資やマイクロ法人を併用する戦略も考えられますが、基本路線は法人一択といえるでしょう。
まとめ：法人化の答えは「未来像」から逆算する
不動産投資家にとって法人化は大きな決断ですが、基準は単純な利益額ではありません。
「どんな未来を描き、どの規模を目指すのか」が最優先の判断材料です。
- 節税だけで判断するのは危険
- 金融機関の信用を得るなら法人化は必須
- 規模拡大を狙わないなら法人化は必ずしも不要
- 規模拡大路線なら最初から法人で始めるのが最短ルート
あなたの目標次第で、法人化の最適なタイミングは変わります。
一時的な節税額ではなく、5年後・10年後の資産規模と信用力を見据えて選択していきましょう。
