登記の中間省略は今もできる？違法になるケースと合法的な代替スキームを完全解説

本記事では、不動産取引における「登記の中間省略」について、基礎から分かりやすく解説します。

不動産の買取再販に携わっていると、「登記コストを抑える方法はないのか」と疑問に感じたことはないでしょうか。

かつては中間省略登記という方法が用いられていましたが、2005年の不動産登記法改正以降、従来の方式は原則として認められていません。

一方で現在では、「三為契約（第三者のためにする契約）」や「買主の地位の譲渡」といった合法的な手法を活用することで、実質的に登記コストを抑えることが可能です。

しかし、これらのスキームは仕組みが複雑であり、正しく理解していないとトラブルやリスクにつながる恐れもあります。

そこで本記事では、中間省略が禁止された背景から、代替手法の具体的な仕組み、そして実務上の注意点まで、買取再販の現場で判断に迷わないレベルまで丁寧に解説していきます。

コスト最適化と法令遵守を両立するためにも、ぜひ最後までご覧ください。

登記の中間省略とは何か

「登記の中間省略」とは、不動産がA（元の売主）からB（中間省略者・買取再販業者など）、BからC（最終的な買主）へと転売された際に、中間者であるBへの所有権移転登記を飛ばして、AからCへ直接名義を移すことを指します。

実務担当者がこの手法を求める動機は、法的好奇心ではなく、極めて現実的な「コスト削減」にあります。

A→B→C取引における「2回の登記」という原則

買取再販の実務では、まず業者が物件を買い取り、その後リフォームなどを施して一般客に売却します。

この際、法律の原則では、Bが一瞬でも所有権を持つ以上、AからB、BからCへと順番に登記を備える義務が生じます。

理由は、物権変動の過程を忠実に公示するのが不動産登記制度の本来の姿だからです。

たとえBによる所有期間が数日、あるいは数時間といった極めて短期間であっても、この原則に例外はありません。

そのため、正規の手続きを踏む限り、中間者である業者は常に登記名義人としての負担を求められることになります。

登録免許税と不動産取得税

なぜ原則通りに登記したくないのか。それは、中間者Bにかかる公租公課が重いからです。

例えば、固定資産税評価額3,000万円の土地を仕入れた場合、B名義の登記には登録免許税（評価額×1.5％＝約45万円）がかかり、さらに後日、不動産取得税（評価額×1/2×3％＝約45万円）の納付通知が届きます。

これら合計約90万円ものコストは、買取再販業者の粗利を直接削ることになります。

こうした二重の課税負担は、薄利多売モデルになりやすい地方物件や、競合の激しい都市部の物件において、事業の成否を分ける決定的な要因になりかねません。

特に年間で数十件から数百件の取引を行う企業にとっては、累積するコストが数千万円単位に達することもあり、無視できない経営課題となっているのが実情です。

なぜ「中間を省略して1回にしたい」のか

もし登記の中間省略ができれば、この約90万円をそのまま利益に上乗せできます。

仕入れから再販までのサイクルが短い買取再販ビジネスにおいて、実態として短期間しか所有しない物件に多額の税金を払うことは、資金効率の観点からも避けたいのが本音です。

だからこそ、不動産業界では長年、登記の中間省略に対して強いニーズを持ち続けてきたのです。

特に、融資を利用して仕入れを行う場合、登記費用や税負担分の自己資金を抑えられることは、キャッシュフローの安定に直結します。

手元に残った現金を次の仕入れ資金へと素早く回転させることで、事業の拡大スピードを加速できる点も、このスキームが選ばれる大きな理由の一つです。

登記の中間省略が「原則禁止」になった背景

かつて当たり前に行われていた中間省略登記ですが、2005年の法改正により従来の手続きは原則として不可能となり、不動産業界に大きな影響を与えました。

この転換期を機に、登記の透明性とコスト削減の両立が模索され、現在の実務で主流となっている三為スキームが確立されました。

旧法時代はなぜ「事実上できていた」のか

2005年3月以前の旧不動産登記法時代には、「申請書副本」という書類を添付すれば登記の申請が可能でした。

この仕組みでは、登記官には売買契約の具体的な中身までを精査する権限や手段が乏しく、AからCへの直接移転が申請されれば、Bの存在が表に出ることなく受理されていました。

黙認されていたというより、制度上の不備によってバレなかったのが実態です。

参考：旧不動産登記法第40条

「登記原因証明情報」の義務化が何を変えたか

2005年3月施行の新不動産登記法により、登記申請時に登記原因証明情報の添付が必須となりました。

これは売買契約がいつ、誰と誰の間で、どのような内容で行われたかを証する書面です。

この制度により、登記手続きの透明性と真正性が大きく強化されました。

あわせて、形式だけでなく取引実態との整合性も厳しく求められるようになっています。

これにより、A→B、B→Cという売買の経緯が書面上隠せなくなりました。

実態と異なる「AからCへ直接売った」という嘘の証明書を出さない限り、法務局で申請が却下される構造になったのです。

参考：不動産登記法第61条・不動産登記規則第34条、35条

判例は認めていた：最高裁昭和40年判決との矛盾をどう理解するか

一方で、最高裁の判例（昭和40年9月21日判決）では、「ABC三者の合意があれば、中間省略登記も有効である」とされています。

これは、不動産登記には「物権変動の実態を忠実に反映させる」という役割だけでなく、「現在の権利関係を正しく示す」という実質的な妥当性も求められるという考えに基づくものです。

つまり、民法上の契約としては有効でも、不動産登記法という事務手続きのルール上、できなくなったというねじれが生じました。

この反発から、実務の現場では法律を守りながら登記を省略するための新たな知恵が絞られることになります。

登記の中間省略を強行した場合の違法リスク

もし、適切な代替スキームを使わずに登記の中間省略を強行しようとすれば、深刻なリスクが伴います。

具体的には、実態のない取引を登記官に信じ込ませる行為が、刑事罰や行政処分の対象となる可能性が極めて高いためです。

虚偽の登記原因証明情報を作成した場合

「AからCへ直接売却した」という虚偽の登記原因証明情報を作成し、登記を申請した場合は、刑法157条の「公正証書原本等不実記載罪」に該当します。

これには5年以下の懲役または50万円以下の罰金という刑事罰が規定されています。

また、本罪には未遂罪の規定も存在するため、登記が完了する前に法務局で虚偽が発覚した場合であっても処罰の対象となり得るので注意が必要です。

情状によっては懲役と罰金が併科されることもあり、安易な虚偽申請は極めて重大な法的責任を招くことを肝に銘じなければなりません。

参考：刑法第157条：公務員に対し虚偽の申立てをして、登記簿等の原本に不実の記載をさせた場合の規定。
参考：刑法第151条：不実記載の罪における未遂罪の処罰規定。

不動産会社・司法書士も無関係ではない

この虚偽申請に関与した司法書士は、資格停止や剥奪の対象となります。

また、不動産会社も共犯として刑事罰を受けるだけでなく、宅建業者として指示処分や業務停止、最悪の場合は免許取り消しとなるリスクがあります。

わずか数十万円の登記費用を浮かすために、会社自体の存続を危うくするリスクを負う必要は全くありません。

実際に、過去には実態のない中間省略登記を主導した司法書士が業務停止の懲戒処分を受けた事例が公表されており、法執行機関や各士業団体、行政庁による監視の目は非常に厳しくなっています。

さらに、宅地建物取引業法の監督処分基準でも、登記に関する不当な行為は「業務に関し著しく不当な行為」とみなされ、故意性が高い場合は免許取り消しとなる可能性があります。

登記の中間省略の合法的代替手法①：三為契約の仕組み

現在、実務で最も多用されているのが三為（さんため）契約です。

これは登記の中間省略というより、Bに一度も所有権を移さないというロジックに基づいています。

三為契約とは何か

三為契約とは第三者のためにする契約の略称です（民法537条～539条）。

AB間の契約において、「売主Aは、買主Bが指定する第三者（C）に直接所有権を移転させる」という特約を盛り込みます。

この形式では、所有権はAからCへ直接飛び、中間者であるBには一瞬たりとも所有権が留まりません。

そのため、B名義の登記をする必要性そのものが法的に消滅するのです。

参考：民法537・民法538・民法539

法務省公認・宅建業法改正で完全に合法化された経緯

この手法は、2007年1月12日の法務省民事局通知によって、直接移転登記として受理されることが正式に確認されました。

さらに同年7月、宅建業法施行規則（第15条の6第4号）が改正され、宅建業者が物件を未取得の状態で転売する他人物売買についても、このスキームであれば例外的に適法とされました。

これにより、三為契約は不動産登記法と宅建業法の両面で完全なる白の手法として確立されてというわけです。

参考：宅建業法施行規則（第15条の6第4号）

三為契約に必要な特約条項

三為スキームを成立させるには、契約書に以下の特約が不可欠です。

この特約の文言が不完全だと、法務局で中間省略登記の試みとみなされ、却下されるリスクがあります。

つまり、三為スキームの適法性は契約書の記載内容に大きく依存するため、条文設計の精度が実務の成否を左右します。

三為スキームで「Bのマージンが外部に漏れない」理由

実務上の最大のメリットは、AB間とBC間が独立した契約であるため、Cに対してAB間の売買価格を隠せる点です。

また、Bは実体法上の所有権を取得していないため、不動産取得税の課税対象とならないケースが一般的です。

利益を確保しつつコストを最小化できる、買取再販にとって理想的な形と言えます。

この匿名性と節税効果の組み合わせは、事業規模が拡大するほどに無視できない経済的合理性を生み出します。

登記の中間省略の合法的代替手法②：買主の地位の譲渡とは何か

三為契約と並んで紹介されるのが買主の地位の譲渡です。

この手法は、契約から最終決済までの期間に余裕がある場合や、関係会社間での権利移転において特に利便性を発揮します。

買主の地位の譲渡の仕組み

これは、AB間で売買契約を締結した後、Bが持っている買主としての権利・義務をそのままCに譲り渡す手法です。

Bは契約から離脱し、最終的にAとCが売買を行った形になります。

この場合も、所有権はAからCへ直接移転するため、B名義の登記は不要となります。

この際、BからCへの「地位の譲渡に関する承諾書」を売主Aから取得しておくことが、後のトラブルを防ぐ実務上の必須要件です。

また、この契約形態は既存の契約関係をそのまま引き継ぐため、新たな売買契約をゼロから構築する手間を省けるという性質も持っています。

三為との決定的な違い

地位の譲渡では、CはBがAと結んだ契約を丸ごと引き継ぐため、必然的にBがいくらで仕入れたか（AB間の価格）がCに知られてしまいます。

これでは業者の利益（マージン）が露呈するため、一般客相手の再販実務には向きません。

したがって、転売益の確保を最優先とする一般的な買取再販ビジネスにおいては、三為契約を選択するのが通例となっています。

主に、グループ会社間での物件移動など、価格の透明性が問題にならないケースに限定して使われます。

登記の中間省略を使う際に実務担当者が直面する4つのリスク

合法的な三為スキームであっても、登記が通ることだけを目的とせず、万が一に備えた法的な防御体制を整えておくことが重要です。

また、取引当事者が複数にわたるため、責任の所在を明確にするための書面化を徹底する必要があります。

リスク①：契約書の特約条項の不備

独学で作成した契約書や、古い雛形を使っていると、法務省の求める直接移転の要件を満たさないことがあります。

これが不備とみなされると登記が止まり、無理に押し通そうとすれば虚偽記載のリスクが再燃します。

そのため、三為実務に精通した司法書士による事前チェックが必須です。

具体的には、契約締結前に司法書士へドラフトを送付し、登記申請時に「登記原因証明情報」としてそのまま使える文言か確認するフローを徹底しましょう。

リスク②：同時決済が崩れた場合の所有権リスク

三為スキームでは、Bは代金を支払っても自分名義の登記を取得できない構造です。

もしBC間の決済にトラブルが生じた場合、Bは代金を支払ったにもかかわらず物件を差し押さえられるリスクや、Aによる二重譲渡のリスクを負う可能性があります。

そのため、AB・BCの決済を同日に行う同時決済のタイムライン設計が極めて重要です。

具体的には、A・B・Cおよび司法書士が同席し、Cの支払い確認と同時に法務局への申請準備まで完了させる体制を整える必要があります。

リスク③：宅建業者として契約不適合責任を免れられない

登記を省略しても、BがCに対して売主である以上、宅地建物取引業法40条に基づく2年以上の契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負います。

登記がないからといって責任がなくなるわけではありません。

仕入れ時のインスペクション（建物状況調査）を怠ると、思わぬ修繕費用で節税分が吹き飛ぶことになります。

さらにリスクを最小化するために、既存住宅売買瑕疵保険への加入を検討し、万が一の不具合発生時にも業者の持ち出しを抑えられる体制を整えておくことが賢明です。

参考：宅地建物取引業法40条

リスク④：ABC三者全員の合意・認識

特に売主Aが「なぜBではなくCに直接名義を移すのか」を理解していないと、当日になって拒絶されるトラブルが起きます。

重要事項説明書への記載や、三者連名での登記原因証明情報の作成など、透明性のある手続きがスムーズな執行の鍵となります。

さらに、売主側に媒介業者がいる場合は、事前にスキームの合法性を説明し、決済当日のオペレーションについて共通認識を持つことが不可欠です。

単なる事務的な手続きとしてではなく、法的な正当性を裏付ける書類一式を提示することで、土壇場での不安や疑念を払拭する丁寧な根回しを心がけましょう。

登記の中間省略が向く取引・向かない取引の判断基準

すべての案件で三為スキームを使うべきではありません。

物件の属性や関係者の理解度に応じて、コスト削減とリスク回避のバランスを冷静に見極めることが重要です。

三為スキームが特に有効なケース

三為スキームは、上記のような条件に加え、関係者間の合意形成や実務体制が整っている場合に、よりスムーズかつ効果的に機能します。

特に以下のようなケースでは、実務上のリスクを抑えながら活用しやすくなります。

有効なケース	メリット
短期完結型の買取再販	仕入れから転売まで概ね6カ月以内の場合、Bが所有権を中間保有するリスクを最小限に抑えられ、スキームの効果が最大化される。
高評価額の物件	固定資産税評価額が高く、登録免許税と不動産取得税の合計節約額が大きいほど、スキームを組む労力に見合ったリターンが得られる。
利益秘匿の優先度が高い取引	AB間・BC間を別々の契約として締結できるため、Bのマージンを最終買主Cに知られることなく取引を完結できる。
個人オーナーが売主のケース	売主Aが個人であれば契約書のカスタマイズが比較的容易であり、必要な特約条項への合意が得られやすい。
熟練した専門家との連携	司法書士を含めた決済チームが三為実務に慣れており、当日のオペレーションに不安がない場合。

三為スキームが向いていない・避けるべきケース

三為スキームは強力なコスト削減手法ですが、以下のような状況では逆にリスクが増大したり、スキーム自体の構築が不可能になったりします。

向いていないケース	リスクと弊害
長期保有を前提とした仕入れ	買主Cが見つからない期間が長くなるほど、所有権が宙吊りの状態となるため、法的な安定性が損なわれ所有権リスクが高まる。
低評価額の物件	節税メリットが司法書士への追加報酬や手続きの手間を下回る場合、経済的な合理性が成立せず、かえってコスト高になる可能性がある。
売主の契約書指定が厳しい場合	法人や機関投資家などで、独自の契約書フォームの変更が一切認められない場合、三為に必要な特約条項を盛り込めず適用が不可能になる。
買主Cの融資が不安定な場合	同時決済の日程が組みにくい取引では、BC間の決済が遅延するリスクが高く、中間者の所有権リスクを制御しきれなくなる恐れがある。
AとCが面識のあるケース	AとCが直接連絡を取れるような関係であれば、利益の秘匿性が保てず、簡便な「地位の譲渡」で事足りる場合が多い。

登記の中間省略に関するよくある誤解3選

不動産登記や税務の仕組みは複雑なため、現場では「直接移転さえできれば万全」という安易な解釈が広まりがちです。

しかし、誤った認識で実務を進めると、意図せぬ課税や法令違反を招く恐れがあります。

誤解①：「新・中間省略登記＝旧・中間省略登記が復活した」という認識は間違い

登記の中間省略ができるようになったと覚えるのは危険です。

あくまで三為契約という特殊な契約形態なら直接移転ができるようになっただけです。

この違いを理解していないと、普通の売買契約の後に登記だけ省略しようとする違法な旧方式に陥る危険があります。

安易に「中間省略は解禁された」と公言することは、プロとしての信頼を損なうだけでなく、自ら法的な落とし穴に飛び込むようなものです。

誤解②：「三為契約さえ使えば不動産取得税は絶対にかからない」は過信

形式上は三為でも、Bが物件を管理・使用していたり契約書に不備がある場合、実質的に所有権を取得したとみなされ課税されるリスクがあります。

そのため、契約実態と書面を一致させることが重要です。

さらに、資金の流れや意思決定のプロセスに不自然な点がある場合も、当局から取引の正当性を疑われる要因となります。

こうしたリスクを避けるためには、各当事者の役割や権限を明確にし、取引の経緯を客観的に説明できる資料を整えておくことが不可欠です。

誤解③：「宅建業者なら誰でも・いつでも三為スキームを使える」という思い込み

宅建業法33条（他人物売買の制限）では、業者が物件を取得する契約（AB間契約）を締結済みであることが条件です。

Aとの契約が口頭のみの段階で、先にCとBC契約を結ぶ行為は明確な業法違反です。

もし決済当日にAB間の契約不履行が生じれば、BはCに対しても履行不能となり、多額の違約金が発生する致命的な事態に陥ります。

連鎖的なトラブルを避けるためにも、AB間の契約が法的に確定し、かつ停止条件などが解除されていることを確認したうえで、BC契約に臨む必要があります。

参考：宅建業法33条

まとめ：登記の中間省略は「旧方式は禁止、合法的代替手法は存在する」が正確な答え

今回は、登記の中間省略について、仕組みや法改正の背景、現在の代替手法と注意点を解説しました。

旧来の中間省略登記は現在では原則禁止されていますが、三為契約や買主の地位の譲渡を活用すれば、実質的にコスト削減は可能です。

ただし、これらは単なるテクニックではなく、契約設計や決済管理、関係者の合意が重要なスキームです。不備があれば登記却下や法的リスクにつながる恐れもあります。

コストだけでなく、適法性と実務の確実性を重視し、専門家と連携しながら適切に判断していきましょう。

ぜひ本記事の内容を参考に、登記コストの最適化と法令遵守を両立しながら、実務における適切な判断につなげてください。

なお、詳しくは当社でも融資や会計に関するご相談を受け付けておりますのでお気軽にご相談ください。

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