専属専任媒介とは？専任・一般媒介との違いやメリット・デメリットを徹底解説

「家を売りたいけれど、どの媒介契約を選べばいいかわからない」とお悩みではないでしょうか。

不動産売却を進める際、不動産会社と結ぶ媒介契約にはいくつかの種類があります。

中でも専属専任媒介は、手厚いサポートが期待できる一方、売却の自由度が低いため、特徴を理解して選ぶことが大切です。

本記事では、専属専任媒介契約の仕組みから、専任媒介・一般媒介との違い、メリット・デメリットまで詳しく解説します。

自分に合った媒介契約を選び、スムーズに売却を進めたい方は、ぜひ参考にしてください。

専属専任媒介とは？契約の仕組みを解説

専属専任媒介とは、不動産の売却を1社の不動産会社に限定して依頼する媒介契約です。

売主自身が買主を見つけた場合でも、原則として依頼した不動産会社を介さずに売買契約を締結できません。

ここでは、専属専任媒介契約の基本的な仕組みと、不動産売却で媒介契約を結ぶ理由について解説します。

専属専任媒介契約の基本的な仕組み

専属専任媒介契約は、売主が特定の不動産会社1社に売却活動を依頼する契約です。

契約期間中は、ほかの不動産会社に重ねて仲介を依頼できないほか、売主自身が買主を見つけた場合にも制約があります。

不動産会社には、物件情報を指定流通機構（レインズ）に登録する義務や、販売活動の状況を定期的に報告する義務が課されています。

専属専任媒介契約の主な特徴は、次のとおりです。

項目	内容
依頼できる不動産会社	1社のみ
自分で買主を見つけた場合	原則として直接契約できない
レインズへの登録	契約締結日の翌日から5日以内（休業日を除く）
販売状況の報告	1週間に1回以上
契約期間	最長3カ月
仲介手数料	成約時など、契約に基づいて発生

専属専任媒介では、売却活動を1社に集約することで、販売状況を把握しやすくなります。

一方、依頼先の販売力や担当者の対応によって、売却活動の進み方が左右される可能性があります。

そのため、契約を結ぶ前に、査定価格だけでなく販売計画や担当者の対応力も確認することが重要です。

不動産売却で媒介契約を結ぶ理由

不動産を売却する際は、買主探しや広告、内覧対応、価格交渉など、さまざまな業務が発生します。

これらの業務には専門知識が必要になるため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

媒介契約では、依頼内容や契約期間、報酬などを明確にすることで、売主と不動産会社の認識の違いによるトラブルを防ぎやすくします。

また、宅地建物取引業法では、媒介契約の内容を記載した書面を依頼者に交付することが義務付けられています。

媒介契約は、売却活動の条件を明確にし、スムーズに取引を進めるための重要な取り決めです。

専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の違い

不動産売却の媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。

どれを選ぶかによって、販売スピードや連絡の手間、自由度が大きく変わってきます。

ここでは3つの契約形態の違いを整理して見ていきましょう。

3つの媒介契約の違いを比較表で解説

3種類の媒介契約の違いは、次の表のとおりです。

比較項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
依頼できる不動産会社	1社	1社	複数社
自分で見つけた買主との直接契約	不可	可能	可能
レインズへの登録義務	あり	あり	なし
登録期限	5日以内	7日以内	法律上の義務なし
販売状況の報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	法律上の定期報告義務なし
契約期間	最長3カ月	最長3カ月	法律上の一律の上限なし
複数社への依頼	不可	不可	可能

※レインズ登録の日数は、不動産会社の休業日を含みません。

専属専任媒介は、売主の自由度が低い一方、不動産会社には厳しい登録・報告義務が課される契約形態です。

一方、一般媒介は、複数の不動産会社に依頼できるなど売主の自由度が高い反面、不動産会社に課される定期的な報告義務はありません。

専属専任媒介と専任媒介の違い

専属専任媒介と専任媒介の主な違いは、自分で見つけた買主と直接契約できるかどうかです。

専任媒介では自己発見取引が認められていますが、専属専任媒介では認められていません。

また、不動産会社に義務付けられるレインズへの登録期限や業務報告の頻度も異なります。

専属専任媒介は登録期限が5日以内、業務報告が1週間に1回以上であるのに対し、専任媒介は登録期限が7日以内、業務報告が2週間に1回以上です。

手厚い報告や迅速な情報登録を重視する場合は、専属専任媒介が適しています。

専属専任媒介と一般媒介の違い

一般媒介は、複数の不動産会社に売却を依頼できる点が、専属専任媒介との大きな違いです。

複数社に依頼することで販売機会を広げられますが、レインズへの登録や定期的な業務報告は法律上義務付けられていません。

一方で、専属専任媒介は1社に売却を任せるため、業務報告を通じて販売状況を定期的に確認できます。

売却活動の進捗を把握しやすく、手厚いサポートを重視する方に適した契約形態です。

専属専任媒介のメリット

専属専任媒介は制約が多いものの、手厚い売却サポートや定期的な業務報告を受けられる点が特徴です。

ここでは、専属専任媒介を選ぶことで得られる4つのメリットを紹介します。

不動産会社の販売活動に力を入れてもらいやすい

専属専任媒介では、1社の不動産会社が売却活動を担当します。

ほかの不動産会社と競合せず仲介手数料を得られるため、広告や既存顧客への紹介などに力を入れてもらいやすい傾向があります。

また、売主が自分で買主を見つけて直接契約することはできません。

そのため、不動産会社としては売却活動が進めやすい仕組みとなっています。

ただし、販売活動の内容や積極性は不動産会社によって異なるので、契約前には広告の方法や販売計画を確認しておきましょう。

レインズへの登録義務により情報が広がりやすい

専属専任媒介では、不動産会社に対し、媒介契約の締結日から休業日を除いて5日以内にレインズへ登録することが義務付けられています。

レインズとは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営する物件情報共有システムです。

登録された物件情報は、レインズに加盟するほかの不動産会社も確認できるため、買主が見つかる機会を広げられます。

項目	内容
レインズ登録の義務	あり
登録期限	契約締結日の翌日から5日以内
期待できる効果	加盟不動産会社経由で買主候補に情報が届きやすい

販売状況を定期的に確認できる

専属専任媒介では、不動産会社に対し、1週間に1回以上、売主へ業務の処理状況を報告することが義務付けられています。

専任媒介の「2週間に1回以上」と比べて、報告頻度が高いのが特徴です。

報告では、次のような内容を確認できます。

報告内容の例	確認できること
問い合わせ件数	物件への関心の高さ
内覧の件数・反応	価格や物件の見せ方に課題がないか
購入の申込み状況	交渉の進み具合
広告・販売活動の内容	販売活動の実施状況
価格見直しの提案	売り出し価格が市場に合っているか

定期的に報告を受けることで、売却活動の進捗を把握できます。

これにより、売却が思うように進んでいない場合も、報告内容をもとに価格や販売方法の見直しを検討できることが魅力です。

窓口が1社に絞られるためやり取りの手間が少ない

専属専任媒介では、売却を依頼する不動産会社が1社に限定されます。

そのため、複数の会社と個別に連絡を取る必要がなく、販売状況や価格交渉の管理もスムーズです。

また、広告掲載の確認や内覧日程の調整なども窓口を一本化できるので、希望する売却時期や価格について相談しやすくなります。

ただし、担当者の対応力が売却活動に影響するため、契約前に連絡の取りやすさや説明の分かりやすさを確認しておきましょう。

専属専任媒介のデメリットと注意点

専属専任媒介には、自由度の低さや1社への依存など、無視できないデメリットもあります。

契約後に後悔しないよう、ここでは4つの注意点を具体的に確認しておきましょう。

自分で買主を見つけても直接契約できない

専属専任媒介では、売主自身が買主を見つけた場合でも、原則として依頼先の不動産会社を介さずに直接契約することはできません。

例えば、親族や知人から「購入したい」と申し出があった場合でも、依頼先の不動産会社を通じて取引を進める必要があります。

そのため、自分で買主を探したい方にとっては制約となるでしょう。

一方、専任媒介や一般媒介では、売主が自ら見つけた買主と直接契約できます。

親族や知人への売却を考えている場合は、こうした違いも踏まえて媒介契約を選びましょう。

契約期間中は原則として中途解約しにくい

専属専任媒介の契約期間は最長3カ月ですが、期間中に解約する際は契約条件の確認が必要です。

売却がなかなか進まない、担当者と相性が合わないといった理由でも、必ずしも費用負担なしで解除できるとは限りません。

一方、不動産会社が契約上の義務を果たしていない場合などは、事情によって解除の取り扱いが異なります。

契約を解除したいときは、まず不動産会社に理由を伝え、契約書の解除条項に沿って手続きを確認しましょう。

費用が発生する可能性がある場合は、請求の根拠や金額の内訳も確認することが大切です。

依頼した1社の販売力に左右される

専属専任媒介では、売却活動を1社に任せるため、不動産会社の販売力や担当者の対応が重要です。

販売戦略や広告活動が不十分だったり、他社への情報共有を制限する「囲い込み」があったりすると、売却が進まないこともあります。

また、販売価格が相場より高いと問い合わせが少なくなるほか、広告の見せ方や内覧対応も購入希望者の反応に影響します。

こうした事態を避けるには、契約前に売却実績や販売計画を確認しておきましょう。

契約後も定期報告を確認し、必要に応じて価格や広告方法の見直しを相談することが大切です。

違約金や費用請求のリスク

専属専任媒介では、契約内容に反する行為や売主都合による解約などで、違約金や費用の請求が問題になることがあります。

ただし、解約すれば必ず違約金が発生するわけではなく、費用負担の有無や金額は契約内容や事情によって異なります。

特に、売主が自ら見つけた買主と直接契約したときや、売主都合で解約した場合は、費用負担が発生することもあるため注意が必要です。

契約前に解除条件や違約金、費用請求に関する条項を確認し、不明な点は不動産会社に説明を求めましょう。

専属専任媒介契約の期間・解除・更新

専属専任媒介の契約には、期間の上限や更新の方法、解除ができる条件が細かく決まっています。

ここでは、契約を結ぶ前に知っておきたい期間・解除・更新のルールをまとめて解説します。

契約期間は最長3カ月

専属専任媒介契約の有効期間は最長3カ月で、これを超える期間を定めても法律上は無効となります。

期間終了時に売却できていない場合は、不動産会社と相談し、更新するかどうかを判断します。

契約期間中は、販売活動や問い合わせ件数、内覧の反応などを確認し、必要に応じて価格や広告方法を見直しましょう。

項目	内容
契約期間	最長3カ月
期間の延長	3カ月を超える期間を定めても、その超過部分は無効
契約更新	期間終了時に不動産会社と相談して判断
更新時の確認事項	販売活動の状況、問い合わせ件数、内覧の反応
見直しのポイント	販売価格、広告方法、担当者の対応

なお、契約期間が短くても、必ず売却が早く進むわけではありません。

物件の立地や価格、購入希望者の状況、担当者の対応などを踏まえて、更新を判断することが大切です。

参考：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」、All About「媒介契約の基礎知識」

専属専任媒介契約を途中で解除する方法

専属専任媒介契約を途中で解除する場合は、契約書や標準媒介契約約款に定められた解除条件を確認しましょう。

主な解除事由は次のとおりです。

解除の種類	主な条件
催告による解除	相手方が契約上の義務を果たさず、相当の期間を定めて履行を求めても改善されない場合
売主からの無催告解除	不動産会社が誠実義務に違反した場合や、重要事項について故意・重過失による不告知・不実告知、不正または著しく不当な行為があった場合

解除を検討するときは、次の手順で進めるとよいでしょう。

売主の都合で解約する場合、費用負担をめぐってトラブルになることもあります。

判断に迷うときは、宅地建物取引業協会の相談窓口や弁護士などの専門家に相談しましょう。

契約を更新する際の手続きと注意点

契約期間が終了しても売却が完了しない場合は、更新するか、別の不動産会社へ切り替えるかを検討します。

更新時には、更新日、期間、販売価格、広告計画、報告方法を改めて確認しましょう。

更新時に確認したい項目は以下のとおりです。

確認項目	確認内容
販売価格	市場動向や問い合わせ状況に合わせて適正か
販売活動	広告、内見、営業活動が計画どおり行われているか
反響	問い合わせ数、内見数、購入希望者の反応
契約条件	仲介手数料、広告費、報告頻度、解除条件
担当者	引き続き対応する担当者と連絡方法

更新を繰り返すだけでは売却が進まないこともあります。

反響が少ない場合は、価格見直し、物件の魅力づくり、広告方法の変更、担当者や会社の変更などを検討しましょう。

専属専任媒介を契約する前に確認したいポイント

• 査定価格の根拠と販売計画を確認する
• 仲介手数料や費用負担の条件を確認する
• 販売状況の報告頻度や契約条件を確認する

専属専任媒介は、一度契約すると原則として3か月間は他社に乗り換えられないため、契約前の確認が何より大切です。

ここでは、後悔しないために、契約前にチェックしておきたい3つのポイントを紹介します。

査定価格の根拠と販売計画を確認する

不動産会社は、売買すべき価格について意見を述べる際、その根拠を明らかにする必要があります。

査定額を受け取ったら、金額だけでなく、算出根拠も確認しましょう。

確認項目	チェックのポイント
査定価格の根拠	近隣の成約事例や物件の状態を反映しているか
査定額の水準	他社と比べて極端に高くないか
販売計画	広告媒体や内覧対応、ターゲットが具体的か
価格の見直し方針	反応が悪い場合の対応が明確か

契約獲得を目的に、相場より高い査定額を提示する会社もあるため注意が必要です。

高すぎる価格で売り出すと、売れ残りや度重なる値下げにつながるおそれがあります。

複数社に査定を依頼し、金額だけでなく根拠や販売計画も比較して、依頼先を選びましょう。

仲介手数料や費用負担の条件を確認する

仲介手数料には宅建業法で定められた上限額があります。

売買価格が400万円を超える場合、上限額（税込）は「売買価格（税抜）×3％＋6万円」に消費税を加えた金額が目安です。

売買価格（税抜）	仲介手数料の上限（税込）
3,000万円	105万6,000円
4,000万円	138万6,000円
5,000万円	171万6,000円

なお、2024年7月の制度改正により、売買価格が800万円以下の物件では、一定の条件のもと、仲介手数料の上限が引き上げられています。

仲介手数料のほか、広告費や測量費などの負担条件も確認しておきましょう。

通常の販売活動にかかる費用は原則として仲介手数料に含まれますが、売主が特別に依頼した広告費などは別途負担となる場合があります。

契約前に確認したい項目は以下のとおりです。

費用項目	確認ポイント
仲介手数料	報酬額と消費税、支払い時期
広告費	別途請求の有無と負担条件
測量費・境界確認費	必要性と見積もり額
解約時の費用	中途解約時の費用負担や請求条件

媒介契約を結ぶ前に費用条件を確認し、不明な点は不動産会社に説明を求めましょう。

参考：リブラブル「仲介手数料の上限額」、国土交通省「標準媒介契約約款」

販売状況の報告頻度や契約条件を確認する

専属専任媒介では、報告頻度は法律上「1週間に1回以上」と決まっています。

ただし、報告の方法や内容は、不動産会社によって差が出やすい部分です。

契約書で次の項目を確認しておきましょう。

確認項目	確認したいこと
報告の方法・頻度	文書やメールなどの方法、報告日
報告の内容	問い合わせ・内覧の件数、購入希望者の反応、広告の実施状況
レインズへの登録期間	契約締結日の翌日から5日以内（休業日を除く）か
登録を証する書面	登録後、遅滞なく受け取れるか
違約金・費用償還	請求される条件や金額
建物状況調査のあっせん	あっせんの有無が契約書に記載されているか
特約事項	契約内容や費用負担に不明点がないか

標準媒介契約約款に基づく契約では、依頼者に不利益となる特約は認められません。

ただし、契約内容を十分に理解することは重要です。

気になる点があれば、署名する前に不動産会社へ説明を求めましょう。

専属専任媒介が向いている人・向いていない人

• 専属専任媒介が向いている人の特徴
• 専属専任媒介が向いていない人の特徴
• 自分に合う媒介契約を選ぶための判断基準

媒介契約の選択肢の中で、専属専任媒介がベストな選択となるかどうかは売主の状況や希望によって異なります。

ご自身のタイプと照らし合わせてみましょう。

専属専任媒介が向いている人の特徴

専属専任媒介は、次のような方に向いています。

専属専任媒介は、依頼できる不動産会社が1社に限られ、複数社に同時に販売活動を依頼できません。

また、自分で買主を見つけた場合も、依頼した不動産会社を通じて契約する必要があります。

そのため、複数社の販売活動を比較したい方には一般媒介、自分で見つけた買主と直接契約したい方には専任媒介が向いています。

自分の希望や売却方針に合わせて、媒介契約を選びましょう。

専属専任媒介が向いていない人の特徴

一方、次のような人には、専属専任媒介が合わない可能性があります。

自分で見つけた買主と直接契約したい場合は、自己発見取引が認められている専任媒介が選択肢となります。

また、複数社に売却を依頼したい場合は、一般媒介が適しています。

それぞれの特徴を理解し、自分に合った売却方法を検討しましょう。

自分に合う媒介契約を選ぶための判断基準

最後に、どの媒介契約を選べばよいか迷ったときの判断基準を、表にまとめました。

判断のポイント	専属専任媒介が合う	専任媒介が合う	一般媒介が合う
自分で買主を探す予定	ない	ある	ある
窓口の希望	1社に任せたい	1社に任せたい	複数社に依頼したい
報告の頻度	週1回以上ほしい	2週間に1回以上でよい	定期報告の義務はなく、自分で確認したい
不動産会社の選び方	信頼できる1社に任せたい	信頼できる1社に任せたい	複数社の販売活動を比較したい

迷う場合は、複数の不動産会社から査定や販売方針の提案を受け、対応やサービス内容を比較してから契約先を決めるとよいでしょう。

査定額の高さだけで判断せず、販売活動の内容や報告体制、担当者との相性も確認することが大切です。

自分の希望する売却方法やサポートの必要性を踏まえて、納得できる媒介契約を選びましょう。

まとめ：専属専任媒介契約のポイントをおさらい

今回は、専属専任媒介の仕組みから、メリット・デメリット、契約前の確認ポイントまで解説しました。

専属専任媒介は、売却活動の窓口を1社にまとめ、定期的に報告を受けながら売却を進めたい方に適しています。

一方、自分で買主を見つけて直接契約したい場合や、複数社に売却を依頼したい場合は、ほかの媒介契約も検討しましょう。

契約先を決める際は、査定価格だけでなく、販売計画や担当者の対応、仲介手数料などの条件も比較することが大切です。

それぞれの特徴を把握し、自分の希望や売却方針に合った媒介契約を選びましょう。

なお、詳しくは当社でも融資や会計に関するご相談を受け付けておりますのでお気軽にご相談ください。

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