不動産売却の費用一覧！仲介手数料から税金まで詳しく解説

本記事では、不動産売却にかかる費用の種類や相場、費用を抑えるポイントについて解説します。

不動産売却では、売却価格がそのまま手元に残るわけではなく、仲介手数料や税金などの諸費用がかかります。

一方で、物件の種類や売却価格、売却益の有無などによって必要な費用は異なるため、事前に把握しておくことが大切です。

そこで今回は、不動産売却の費用一覧を早見表にまとめ、仲介手数料・印紙税・登記費用・税金など、代表的な費用を詳しく紹介します。

不動産売却にかかる費用や手取り額を事前に把握したい方は、ぜひ参考にしてください。

まずは不動産売却費用の全体像を確認してみよう

• 不動産売却の費用一覧を早見表で確認
• 不動産売却で必ず発生する主な費用

不動産売却の費用は、「誰にでもかかる費用」と「物件や状況によってかかる費用」に分かれます。

最初に全体像をつかんでおくと、売却計画や資金計画が立てやすくなります。

不動産売却の費用一覧を早見表で確認

不動産売却でかかる主な費用を一覧表にまとめました。

売却を検討する際の参考にしてみてください。

費用項目	金額の目安	発生するケース・注意点
仲介手数料	売却価格×3.3％＋6.6万円（上限）※400万円超の速算式	不動産会社へ仲介依頼する場合
印紙税	1万円〜2万円程度（軽減措置適用時）	紙の売買契約書を作成する場合
抵当権抹消登記	2万〜3.5万円程度	住宅ローン残債がある場合（登録免許税＋司法書士報酬）
譲渡所得税・住民税	売却益に応じて変動	売却益が出た場合。所有期間で税率が変動、マイホームは特例あり
測量費用	35万〜50万円（隣接地：私有地）／60万〜80万円（隣接地：道路・官有地）	境界確定が必要な場合（主に土地・戸建て）
建物解体費用	木造：坪4〜5万円／鉄骨：坪6〜7万円／RC：坪7〜9万円	更地で売却する場合
不用品処分費用	1DK：3〜8万円／2〜3LDK：15〜30万円／4LDK〜：30〜50万円	家財処分を業者に依頼する場合
ハウスクリーニング	マンション：5〜8万円／一戸建て：8〜13万円	売却前に専門清掃を依頼する場合
ローン返済手数料 （繰上弁済手数料）	ネット：無料〜5,500円／窓口：1.1万〜3.3万円や元金の1～2％など	住宅ローンを一括返済する場合（金融機関で異なる）
引っ越し費用	通常期：5〜15万円／繁忙期：10〜30万円	居住中物件を売却し引っ越す場合（荷物量・距離で変動）

不動産売却で発生しやすい主な費用

不動産売却では、売却方法や物件の状況によってさまざまな費用が発生します。

特に、多くの売却で関係する主な費用は次の4つです。

費用	発生する条件	ポイント
仲介手数料	不動産会社の仲介で売却する場合	成功報酬のため、売却が成立しなければ原則発生しない
印紙税	紙の売買契約書を作成する場合	契約金額によって税額が決まる（軽減措置あり）
抵当権抹消登記費用	不動産に抵当権が設定されている場合	住宅ローン完済後、決済・引き渡しまでに抹消が必要
譲渡所得税・住民税	課税される譲渡所得がある場合	各種特例の適用で税額が0円になるケースもある

不動産会社に直接売却する「買取」を利用する場合は、仲介手数料が不要になるのが一般的です。

ただし、仲介による売却と比べて買取価格が低くなる傾向があります。

不動産売却の費用①仲介手数料

• 不動産売却の仲介手数料はいくらかかる？
• 不動産売却の仲介手数料を売却価格別に計算
• 800万円以下の不動産売却は仲介手数料の特例に注意

仲介手数料は、不動産会社に売却の仲介を依頼した場合にかかる費用です。

不動産売却で大きな負担となりやすい費用のため、計算方法や上限額を事前に確認しておきましょう。

不動産売却の仲介手数料はいくらかかる？

不動産売却における仲介手数料は、宅地建物取引業法に基づき、宅地建物取引業者が受け取れる上限額が定められています。

仲介手数料は、売買契約が成立した際に支払うのが一般的です。

法律で定められている仲介手数料の上限は、売買価格を以下の3つの区分に分けて計算します。

取引金額の区分	仲介手数料の上限計算式（税込）
200万円以下の部分	取引金額 × 5.5％
200万円超～400万円以下の部分	取引金額 × 4.4％
400万円超の部分	取引金額 × 3.3％

売買価格が400万円を超える場合は、以下の速算式で上限額を計算できます。

参考：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

不動産売却の仲介手数料を別途計算

実際の売却価格とは別に、仲介手数料の上限額を計算してみましょう。

以下の表は代表的な売却価格における仲介手数料の上限額（税込）です。

売却価格	仲介手数料（税込）
500万円	23.1万円
1,000万円	39.6万円
2,000万円	72.6万円
3,000万円	105.6万円
4,000万円	138.6万円
5,000万円	171.6万円
1億円	336.6万円

たとえば3,000万円で売却するなら、仲介手数料は約105.6万円です。

売却価格が上がるほど手数料も増えるため、費用一覧のなかでも優先して確認したい項目です。

800万円以下の不動産売却は仲介手数料の特例に注意

売買価格が800万円以下の物件（空き家など）を売却する場合、通常の計算式よりも仲介手数料が高くなるケースがあります。

国土交通省の法改正（2024年7月1日施行）により、地方の空き家売却などをスムーズにする目的で特例が拡大されました。

この特例が適用されると、仲介手数料の上限は一律 最大33万円（税込）となります。

項目	改正前	改正後（2024年7月1日〜）
対象となる物件価格	400万円以下	800万円以下
売主から受け取れる報酬の上限（税抜）	18万円	30万円
売主から受け取れる報酬の上限（税込）	19.8万円	33万円

なお、この特例を適用する場合は、事前に不動産会社から説明を受け、報酬額に合意する必要があります。

契約前に、媒介契約書の報酬額を確認しておきましょう。

参考：国土交通省「空き家などに係る媒介報酬規制の見直し」

不動産売却の費用② 印紙税

• 不動産売却でかかる印紙税とは
• 不動産売却の印紙税を契約金額別に一覧で確認

不動産売却では、売買契約書を作成する際に印紙税がかかります。

印紙税は契約書に記載された金額によって税額が決まるため、売却価格が分かれば必要な金額を確認できます。

不動産売却でかかる印紙税とは

印紙税とは、契約書などの「課税文書」に課される税金です。

収入印紙を契約書に貼り、消印することで納付します。

不動産売買契約書は課税文書にあたり、契約金額によって税額が決まります。

通常、売主用と買主用で契約書を2通作成する場合、それぞれが自身の契約書に貼る収入印紙代を負担するのが一般的です。

不動産売却の印紙税を契約金額別に一覧で確認

不動産の売買契約書にかかる印紙税額を、契約金額別に確認してみましょう。

以下は、軽減措置が適用される場合の印紙税額です。

契約金額（売却価格）	本則税率	軽減税額（令和9年3月31日まで）
500万円超～1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超～5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超～1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超～5億円以下	100,000円	60,000円

たとえば、売却価格が1,000万円超5,000万円以下の場合、軽減措置が適用されると印紙税額は10,000円です。

不動産売却の費用③ 登記・司法書士費用

• 不動産売却の抵当権抹消登記費用
• 不動産売却の司法書士報酬
• 住所変更・氏名変更登記が必要になるケース

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合などは、登記に関する費用が発生します。

また、登記手続きを司法書士へ依頼する場合は、登録免許税とは別に司法書士への報酬が必要です。

不動産売却の抵当権抹消登記費用

住宅ローンを完済しても、登記簿上の抵当権は自動では消えません。

売却時には、決済（引き渡し）と同時に抵当権抹消登記を行います。

項目	金額の目安
登録免許税	不動産1個につき1,000円（土地＋建物なら2,000円）
自分で手続きする場合	登録免許税などの実費のみ

なお、抵当権抹消費用は、譲渡所得の計算上の「譲渡費用」には含められない点に注意が必要です。

不動産売却の司法書士報酬

抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、登録免許税とは別に司法書士報酬がかかります。

司法書士報酬は法律で一律に定められておらず、司法書士事務所によって異なります。

一般的な費用の目安は以下のとおりです。

登記の内容	司法書士報酬の目安
抵当権抹消登記	1万5,000円〜3万円程度
住所・氏名の変更登記を追加	数千円〜1万円程度が加算される例あり
相続登記（売却前に必要な場合）	5万〜10万円程度

住所変更・氏名変更登記が必要になるケース

登記簿に記載された住所や氏名が現在のものと異なる場合は、売却に伴う登記手続きの前に変更登記が必要になることがあります。

ケース	必要な登記
購入後に引っ越した	所有権の登記名義人住所変更登記
結婚・離婚などで姓が変わった	所有権の登記名義人氏名変更登記
親から相続した物件を売る	相続登記（名義変更）

住所変更登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

司法書士に依頼する場合は、これに司法書士報酬などが加わります。

不動産売却の費用④ 譲渡所得税・住民税

• 不動産売却で譲渡所得税がかかる仕組み
• 不動産売却の税金は所有期間で変わる
• マイホームの不動産売却で使える3,000万円特別控除
• 不動産売却後に確定申告が必要なケース

不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、譲渡所得税と住民税が課税されます。

譲渡益の計算方法や税率、適用できる特例を理解しておくことが大切です。

不動産売却で譲渡所得税がかかる仕組み

譲渡所得税は、不動産売却で得た利益に対して課される税金です。

譲渡益は以下の計算式で求められます。

譲渡益 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除額

譲渡所得が生じた場合は、その金額をもとに譲渡所得税が計算されます。

一方、譲渡損失が生じた場合、その不動産の譲渡所得に対する税額は発生しません。

ただし、一定の要件を満たせば、譲渡損失を給与所得などと損益通算したり、繰り越したりできる特例があります。

参考：国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

不動産売却の税金は所有期間で変わる

土地や建物の譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下であれば「短期譲渡所得」として扱われます。

区分	所有期間	所得税	住民税
長期譲渡所得	5年超	15％	5％
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％

さらに、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％が加算されます。

そのため、実際の税負担を計算するときは、所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて考える必要があります。

参考
国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

マイホームの不動産売却で使える3,000万円特別控除

自分が住んでいるマイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

これを活用すれば、譲渡所得が3,000万円以下の場合、譲渡所得税がかからなくなることがあります。

適用の主な要件は以下のとおりです。

3,000万円特別控除は所有期間の長短を問わず適用できますが、適用するには確定申告が必要です。

自動的には適用されないため、忘れずに申告しましょう。

不動産売却後に確定申告が必要なケース

不動産売却後、以下のようなケースでは確定申告が必要です。

ケース	確定申告の要否
譲渡所得が発生した場合	必要
3,000万円特別控除を利用する場合	必要
譲渡損失で損益通算を利用する場合	必要
譲渡損失が出て特例を利用しない場合	原則不要

確定申告の期間は、原則として翌年の2月16日から3月15日までです（土日祝の場合は前後します）。

特例を利用することで税負担を軽減できる場合もあるため、売却後は必要な手続きを確認しましょう。

不動産売却の費用⑤ 物件によってかかる諸費用

• 不動産売却の測量費用
• 不動産売却の建物解体費用
• 不動産売却の不用品・残置物処分費用
• 不動産売却のハウスクリーニング・修繕費用

不動産売却では、物件の種別（戸建て・土地・マンション）やコンディションによって個別に発生する費用があります。

必要に応じて発生する代表的な費用を見ていきましょう。

不動産売却の測量費用

土地を売却する際、隣地との境界が明確になっていない場合などには、測量が必要になることがあります。

測量にはさまざまな種類があり、必要な内容によって費用も異なります。

測量の種類	費用の目安	内容
現況測量	10万〜20万円	土地の現状を図面にする
境界確定測量	30万〜80万円	隣地所有者と立会い、境界を確定する

特に土地の境界を明確にして売却したい場合は、土地家屋調査士などへ相談して、必要な測量の種類と見積もりを確認することが重要です。

測量費用は物件によって大きく異なるため、不動産売却の費用一覧では「一律○万円」と考えず、個別に見積もりを取得しましょう。

不動産売却の建物解体費用

古い家を壊して更地で売る場合は、解体費用がかかります。

構造ごとの坪単価の目安は次のとおりです。

構造	坪単価の目安	30坪の場合
木造	約4万〜6万円	約120万〜180万円
鉄骨造	約6万〜8万円	約180万〜240万円
鉄筋コンクリート造（RC）	約7万〜10万円	約210万〜300万円

売却のために建物を取り壊した場合の解体費用は、譲渡費用として税金の計算に含められます。

ただし、解体せず「古家付き土地」として売る選択肢もあるため、解体の前に不動産会社へ相談しましょう。

不動産売却の不用品・残置物処分費用

売却する不動産内に不用品や残置物がある場合、処分費用がかかります。

前の居住者の荷物が残っている投資用不動産や、遺品整理を伴う相続不動産の売却で発生しやすい費用です。

処分の内容	費用の目安
不用品処分（1R・1K程度）	5万〜15万円
不用品処分（1LDK〜2LDK程度）	10万〜30万円
遺品整理（2LDK程度）	15万〜30万円

残置物の量や種類によって費用は変わります。

家電リサイクル法対象の家電（エアコン、テレビ、冷蔵庫、洗濯機）は別途処分費用がかかる点にも注意が必要です。

不動産売却のハウスクリーニング・修繕費用

売却前に室内の清掃や修繕を行う場合、ハウスクリーニング費用がかかります。

内見時の印象を良くし、売却価格を上げるために行うのが一般的です。

作業内容	費用の目安
ハウスクリーニング（1R〜1K）	3万〜6万円
ハウスクリーニング（1LDK〜2LDK）	6万〜15万円
クロス貼替え（1部屋あたり）	1万〜3万円

ハウスクリーニングや修繕は必須ではありませんが、室内の状態が悪いと売却価格に影響する場合があります。

ただし、修繕費用が売却価格の上昇分を上回ることもあるため、事前に不動産会社に相談して費用対効果を確認することが大切です。

不動産売却の費用⑥ 住宅ローン・引っ越し関連費用

住宅ローンが残っている住宅を売却する場合は、ローンの返済に関連する費用も確認しておく必要があります。

また、現在住んでいる住宅を売却する場合は、引っ越し費用も売却に伴う支出として考えておきましょう。

不動産売却時の住宅ローン返済手数料

売却代金で住宅ローンを一括返済する場合、金融機関によっては繰上返済手数料がかかります。

手数料は金融機関や契約内容、返済方法によって異なり、無料の場合もあれば、繰上返済する元金の1〜2％程度が設定されている場合もあります。

項目	内容
繰上返済手数料	無料の場合もあるが、繰上返済する元金の1〜2％程度がかかるケースもある
保証料の返戻	ローン契約時に保証料を一括払いしていれば、一部が返戻される場合あり
抵当権抹消の書類	完済後に金融機関から交付される（抵当権抹消登記に使用）

例えば、繰上返済する元金が3,000万円の場合、手数料率が1％なら30万円、2％なら60万円です。

手数料の計算方法や適用条件は金融機関によって異なるため、不動産の売却を決めたら、事前に借入先へ確認しましょう。

不動産売却に伴う引っ越し費用

売却する不動産に住んでいる場合、引っ越し費用がかかります。

費用は時期や移動距離、荷物の量などによって変わります。

引っ越しの内容	費用の目安
単身引っ越し（近距離）	5万〜10万円
単身引っ越し（中・長距離）	10万〜20万円
家族引っ越し（近距離）	15万〜25万円
家族引っ越し（中・長距離）	20万〜30万円

引っ越し費用は時期によって大きく変動し、3月〜4月の繁忙期は高くなりやすい傾向があります。

費用を抑えるなら、繁忙期を避けて引っ越しするのがおすすめです。

不動産売却の手取り額をシミュレーション

不動産売却の費用一覧を把握したら、実際の手取り額をシミュレーションしてみましょう。

費用を差し引いた手取り額を把握することで、売却後の資金計画が立てやすくなります。

不動産売却の手取り額を計算する方法

不動産売却の手取り額（手元に残る現金）は、以下の計算式で求めることができます。

手取り額 ＝ 売却価格 − ローン残債 − 売却時の諸費用（仲介手数料・印紙税・登記費用など）− 税金 − 引っ越し費用

ただし、税金については売却価格だけでは計算できません。

なぜなら、取得費や譲渡費用、所有期間、利用できる特例などによって税額が変わるからです。

そのため、不動産売却の費用一覧を確認するときは、売却時の支出だけでなく、税金まで含めて資金計画を立てることが重要です。

3,000万円で不動産を売却した場合の費用シミュレーション

購入した不動産を3,000万円で売却した場合のシミュレーションを見てみましょう。

ここでは、取得費や譲渡費用、建物の減価償却などを反映した結果、課税譲渡所得が発生しないケースとして簡易的に試算します。

費用項目	金額
売却価格	3,000万円
仲介手数料（上限・税込）	105.6万円
印紙税（軽減措置適用時）	1万円
抵当権抹消登記費用	1.5万円
測量費用（現況測量）	15万円
ハウスクリーニング	8万円
引っ越し費用	20万円
費用合計	151.1万円
手取り額	2,848.9万円

譲渡益が出ないケースでは、税金がかからないため手取り額は比較的多くなります。

しかし、仲介手数料や諸費用だけで約150万円かかることが分かります。

不動産売却の手取り額が変わるポイント

不動産売却の手取り額は、次のような条件によって大きく変わります。

条件	手取りへの影響
売却価格	高く売れるほど手取りは増えるが、仲介手数料など成功報酬系の費用も増える
仲介手数料	高くなるほど売却後の手取りは減る
住宅ローン残債	残債が多いほど手取りは減り、売却価格を下回る場合は不足分を自己資金で補う必要がある
取得費	高いほど譲渡所得が減り、結果として税金が少なくなる
譲渡費用	多いほど譲渡所得が減り、税金が少なくなる（測量・解体・残置物処分なども含む）
所有期間	5年超か5年以下かで譲渡所得の税率が大きく変わり、手取りに影響する
3,000万円特別控除などの特例	適用できれば課税対象となる譲渡所得を減らし、税金を抑えられる
測量・解体・残置物処分などの諸費用	費用が増えるほど手取りは減るが、内容によっては譲渡費用として税金計算に影響する
引っ越し費用	売却に伴う支出となるため、費用が増えるほど手取りは減る

特に税金は、売却価格だけでは判断できません。

売却前に「売却価格」「諸費用」「税金」「ローン残債」の4つを整理しておくと、手元に残る金額を把握しやすくなります。

不動産売却の費用を抑える方法

不動産売却の費用一覧を把握したら、次は費用を抑える方法を見ていきましょう。

ここでは、3つの方法を紹介します。

不動産売却の仲介手数料を比較する

仲介手数料は売却価格に応じて大きくなるため、不動産会社を選ぶ際には手数料の条件を比較しましょう。

ただし、仲介手数料だけでなく、販売活動の内容や契約条件なども確認することが大切です。

複数の不動産会社から査定を受ければ、売却価格だけでなく、仲介手数料やサービス内容を比較できます。

不動産売却前のリフォームは慎重に検討する

売却前にリフォームを行うと、見た目を改善できる一方で、その費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。

そのため、まとまった費用をかける前に、不動産会社へ相談することをおすすめします。

特に水回りや外壁など高額になりやすい部分は、修繕費用と売却価格への影響を比較して判断しましょう。

不動産売却で利用できる税金の特例を確認する

不動産売却の税金は、特例を活用することで大きく減らせる場合があります。

主な特例は以下のとおりです。

特例	内容	条件の概要
3,000万円特別控除	譲渡所得から最大3,000万円を控除	マイホームを売却した場合
マイホームの軽減税率	6,000万円以下の部分が所得税10％・住民税4％	所有期間10年超のマイホーム
マイホームの買換え特例	譲渡益の課税を繰り延べ	一定期間内にマイホームを買い替え
譲渡損失の損益通算	他の所得と譲渡損失を通算	5年超所有のマイホームなど、一定の要件を満たす場合に利用可能

これらの特例は自動的に適用されず、確定申告が必要です。

どの特例が適用できるかは物件や売主の状況によって異なるため、税理士に相談して確認することをおすすめします。

まとめ：不動産売却の費用一覧を把握して売却に備えよう

今回は、不動産売却の費用一覧から、費用の相場、手取り額の計算方法、費用を抑えるポイントまで解説しました。

不動産売却では、仲介手数料や印紙税に加え、状況によって測量費用や解体費用、引っ越し費用などが発生します。

また、譲渡所得税・住民税は、取得費や譲渡費用、所有期間、特例などによって税額が変わります。

まずは費用一覧を確認し、売却価格から諸費用やローン残債、税金を引いた手取り額を把握しておきましょう。

費用や税金について分からない場合は、不動産会社や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

なお、詳しくは当社でも融資や会計に関するご相談を受け付けておりますのでお気軽にご相談ください。

＞＞会計ドットコム公式サイトへ