マンション経営の7大リスクを徹底解説！失敗しないための対策とポイント

本記事では、マンション経営の仕組みや代表的なリスク、その対策方法について解説します。

マンション経営は、家賃収入を得ながら長期的な資産形成を目指せる投資手法です。

一方で、空室や家賃下落などのリスクがあるため、十分に理解しないまま始めると想定していた収益を得られない場合があります。

そこで今回は、マンション経営における7つの代表的なリスクと、その対策方法を詳しく紹介します。

あわせて、マンション経営のメリットや向いている人の特徴、管理会社を選ぶ際のポイントについても解説します。

現在マンション経営を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

マンション経営とは？まず知っておきたい基本

マンション経営を成功させるためには、仕組みや収益構造を正しく理解し、事前に準備を整えておくことが不可欠です。

まずはマンション経営の基礎知識と、なぜリスクが高いと言われるのかを正しく理解しておきましょう。

マンション経営の仕組みと収益構造

マンション経営とは、マンションの1部屋（区分）または1棟全体を購入し、入居者に賃貸することで収益を得る事業のことです。

また、購入時よりも高い価格で売却できた場合には、売却益も期待できます。

収益構造は比較的シンプルで、月々の「家賃収入」から「経費」や「ローン返済額」を差し引いた金額が、実際の手残りとなります。

項目	具体例・内容
収入	家賃、共益費・管理費、更新料、駐車場代など
支出（経費）	管理委託料、修繕積立金・建物管理費、固定資産税・都市計画税、損害保険料など
支出（返済）	不動産投資ローンの元金および利息返済
手残り（キャッシュフロー）	収入 −（支出経費 ＋ ローン返済額）

日々の維持管理や入居者募集は専門の管理会社に委託できるため、給与所得のある会社員でも副業として取り組みやすい点が特徴です。

なぜ「マンション経営はリスクが高い」と言われるのか

マンション経営は、株式やFXのような値動きの激しい金融商品と比べると、比較的安定した投資と言われています。

しかし、空室や家賃下落、修繕費の発生、金利上昇など、収益に影響を与える不確定要素が複数存在するのも事実です。

さらに、多くの場合は数千万円単位の借入を行うため、想定外の事態が起きた際の影響が大きくなりやすい点も、「リスクが高い」と言われる理由のひとつです。

こうしたリスクは、事前の知識と対策によって多くの場合軽減できるため、次の章で具体的な内容を確認していきましょう。

マンション経営の7大リスク

マンション経営には、空室や家賃下落だけでなく、修繕費や金利、災害、売却などさまざまな問題があります。

ここでは、特に注意したい7つのリスクについて、それぞれの内容と対策を解説します。

①空室・家賃下落による収入減少

マンション経営で基本的なリスクの一つが、空室や家賃下落による収入減少です。

入居者が退去すると、その期間は原則として家賃収入を得られません。

また、周辺の新築物件の増加や人口減少などによって、入居者を確保するために家賃の引き下げが必要になることもあります。

特に地方や人口減少地域では、将来的な賃貸需要まで確認することが重要です。

空室リスクを抑えるには、駅からの距離や周辺の人口動態、競合物件の家賃、設備などを購入前に確認しましょう。

②家賃滞納・入居者トラブル

入居者がいても、家賃を滞納されれば予定していた収入を確保できません。

また、騒音や近隣住民とのトラブル、契約違反、退去時の原状回復など、オーナー自身で対応することが難しい問題が発生するケースもあります。

こうしたリスクを軽減するには、入居審査や家賃保証、管理会社による入居者対応などを適切に活用することが重要です。

特に遠方の物件を所有する場合は、自分だけで管理するのではなく、トラブル発生時の対応体制まで確認しておきましょう。

③ 修繕・維持管理費が増える

マンションは築年数が経過するほど、外壁や配管、共用部設備などの修繕が必要になります。

区分マンションでは毎月の修繕積立金が値上がりすることがあり、一棟マンションでは大規模修繕の際にまとまった費用が発生します。

購入時の収支計画に修繕費を十分に織り込んでいないと、将来的にキャッシュフローが悪化する原因になりかねません。

そのため、長期修繕計画を確認し、将来の修繕費を見込んだ資金計画を立てておくことが重要です。

④ 金利上昇でローン返済額が増える

マンション経営でローンを利用する場合、金利上昇も重要なリスクです。

特に変動金利型のローンでは、金利が上昇すると返済負担が増え、手残りの家賃収入が減少します。

家賃収入からローン返済額や管理費などを差し引いた後の余裕が小さい物件では、金利上昇によってキャッシュフローが赤字になる可能性もあります。

購入前には現在の金利だけで収支を計算せず、金利が上昇した場合でも返済を継続できるか確認しておきましょう。

⑤地震・火災などの災害

マンション経営では、地震や火災、台風などの自然災害によって建物が損傷するリスクも避けられません。

区分マンションでは、区分所有者が建物全体を自由に修繕できないため、災害時の対応が複雑になることもあります。

購入前には、物件所在地のハザードマップや建物の築年数、耐震性などを確認しましょう。

また、火災保険や地震保険の補償内容も確認し、災害時にどこまでカバーできるのか把握しておくことが大切です。

⑥ 資産価値が下落・売却しにくくなる

マンションは築年数の経過によって建物の価値が変化し、資産価値も徐々に下落します。

また、周辺エリアの人口動態や再開発の有無などによっては、想定していたタイミングで買い手が見つからず、売却しにくくなることもあります。

特に地方や郊外の物件では、将来的な賃貸需要や売却需要を見極めることが重要です。

出口戦略を見据え、将来的に売却しやすい立地や物件を選ぶことがリスク軽減につながります。

⑦管理会社・サブリースに関する問題

マンション経営では、管理会社やサブリース会社に管理業務を委託するケースが一般的です。

しかし、サブリース契約では「家賃が長期間保証される」と誤解したまま契約し、後になって家賃の減額を求められるケースもあります。

サブリース契約には家賃の見直しや契約解除などの条件が定められているため、契約前に内容を十分確認することが重要です。

特に、家賃保証の見直し時期や条件については、書面でしっかり確認しておきましょう。

マンション経営のメリット4選

マンション経営にはリスクがある一方で、他の投資にはない魅力的なメリットも数多く存在します。

リスクとあわせて理解することで、マンション経営が自分に合っているかどうかを判断しやすくなるでしょう。

家賃収入による長期的な資産形成

マンション経営の魅力は、家賃収入を得ながら、長期的に資産形成を目指せる点です。

株式投資のように日々の値動きを気にする必要がなく、一定の入居率を維持できれば、比較的安定したキャッシュフローを見込めます。

ローン完済後は返済負担がなくなるため、家賃収入を老後の収入源として活用しやすくなります。

インフレに備えながら資産を保有できる

マンションなどの実物資産は、インフレによって現金の価値が下がる局面でも、資産価値や家賃相場が物価とともに上昇しやすい傾向があります。

現金や預貯金だけで資産を保有していると、インフレが進むにつれて実質的な価値が目減りしてしまいます。

その点、マンション経営は「モノ」を保有する投資であるため、インフレヘッジの有力な手段のひとつといえるでしょう。

相続税や所得税などの負担を軽減できる

不動産には、所得税や相続税などの負担を軽減できる仕組みがあり、適切な節税対策として活用できます。

税負担を抑えながら資産形成を進められる点も、マンション経営のメリットです。

項目	内容	税負担が軽減される理由
所得税・住民税の負担軽減（購入初期）	減価償却費や必要経費を計上することで、不動産所得が赤字になる場合がある。一定の要件を満たせば給与所得などと損益通算が可能。	損益通算により課税所得が減少し、結果として所得税・住民税が軽減される。
相続税・贈与税の負担軽減	不動産は現金と異なり、相続税・贈与税の計算時に「評価額」で算定される。一般に市場価格より低く評価されるケースが多い。	現金より評価額が低くなるため、課税対象となる相続税・贈与税が減少する可能性がある。

団体信用生命保険で保障を確保できる

不動産投資ローンを組む際、多くの場合「団体信用生命保険（団信）」への加入が必要です。

オーナーに万が一の事態（死亡や高度障害など）が発生した場合、団信の保険金によってローン残高が返済されます。

遺された家族には、ローンのないマンションと家賃収入を引き継げるため、生命保険の代わりとして活用できる点もメリットです。

マンション経営のリスクを軽減する5つのポイント

マンション経営のリスクは、事前の準備と対策次第で大きく軽減できます。

ここでは、リスクを抑えるために押さえておきたい5つのポイントを紹介します。

事前調査を徹底し、立地・賃貸需要を客観データで検証する

マンション経営では、物件そのものの魅力だけでなく、その地域で「今後も長期的に入居者を確保できるか」を見極めることが重要です。

事前に確認したい主な項目とチェックポイントは、以下の通りです。

項目	チェックポイント
交通アクセス	駅からの距離、主要駅へのアクセス利便性
人口・世帯数	過去〜現在の人口推移、世帯数の増減
賃貸需要	単身者・ファミリー層など地域ターゲットの需要
家賃相場	周辺の類似物件との賃貸条件比較
競合物件	築年数、設備、募集条件などの競合状況
周辺環境	商業施設、学校、病院など生活利便施設の充実度
災害リスク	洪水・土砂災害・地震などハザードマップの確認

特に重要なのは、現在の需要だけでなく「将来の需要」です。

今は満室だから安心と目先の状況だけで判断せず、10年後・20年後の人口や世帯数の推移まで客観的なデータで確認しましょう。

将来的な賃貸需要まで見据えて物件を選ぶことが、マンション経営のリスク軽減につながります。

長期的な収支シミュレーションとストレステスト

購入前の収支計画では、「常に満室」「購入時の家賃がずっと続く」といった楽観的な前提を避け、あらかじめ厳しい条件で試算しておくことが重要です。

事前に確認したい主な項目と設定例は以下の通りです。

チェック項目	シミュレーション時の設定例
空室率	稼働率90％（年間約36日空室）を想定
家賃下落	年率1％の下落を想定
金利変動	金利が＋1％・＋2％上昇したケースを確認
修繕費	12〜15年周期を目安に将来修繕費を計上

実際のシミュレーションでは、周辺の賃貸需要や賃料相場、物件の長期修繕計画などを確認し、物件に合わせて条件を調整することが重要です。

厳しい条件でも資金繰りが破綻しないか確認し、手持ち資金に余裕を持たせた計画を立てましょう。

参考
国土交通省「賃貸住宅の計画的な維持管理及び性能向上の推進について
住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）「融資審査基準・シミュレーション」
国土交通省「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」

不動産会社・管理会社の信頼性を確認したうえで契約する

マンション経営では、物件だけでなく不動産会社や管理会社の選定も重要です。

不動産会社については、物件のメリットだけではなく、空室リスクや修繕費などのデメリットについても説明してくれるか確認しましょう。

管理会社については、入居者募集、家賃回収、クレーム対応、退去手続きなど、どこまで対応してもらえるのかを確認します。

契約前には、口頭の説明だけでなく、管理委託契約書などの書面でサービス内容を確認することが大切です。

保険や家賃保証制度を活用する

火災保険・地震保険への加入に加え、入居者の家賃滞納に備えた家賃保証会社の利用も、運営リスクを軽減する有効な手段です。

これらの制度を活用することで、災害や滞納トラブルが発生した場合の金銭的負担を一定程度カバーできます。

加入・利用する際は、補償内容や費用だけでなく、以下の項目を確認しましょう。

確認項目	チェックポイント
火災保険	火災だけでなく、水漏れ・風災など補償範囲の広さ
地震保険	地震・噴火・津波による損害への具体的な補償内容
家賃保証	滞納時にカバーされる家賃の範囲、最長保証期間
保証料	初回保証料・更新料など、オーナー／入居者双方の費用
免責事項	保証・補償の対象外となる具体的なケース
契約条件	更新手続き、中途解約に関する規約・条件

出口戦略をあらかじめ決めておく

マンション経営では、物件を購入するだけでなく、将来「いつ・どのように売却・処分するか」まで考えておくことが重要です。

あらかじめ想定される主な選択肢とポイントは以下の通りです。

出口の選択肢	戦略のポイント
短期・中期保有で売却	売却時の物件価格・税負担を踏まえ、適切なタイミングで売却する
ローン完済後も保有	完済後も家賃収入を得て、長期的な資産形成につなげる
相続財産として引き継ぐ	相続税評価額などを考慮し、親族への承継を検討する
長期保有で家賃収入を維持

特に重要なのは、購入時点で「将来、売却しやすい物件かどうか」を考えることです。

買い手が見つかりにくい物件を選んでしまうと、いざ現金化したいときに売却まで時間がかかる可能性があります。

マンション経営のリスクをタイプ別で比較

マンション経営と一言でいっても、物件の種類やエリアによってリスクの内容や大きさは異なります。

ここでは、代表的な3つの切り口からリスクの違いを比較していきます。

区分マンションと一棟マンション

区分マンションは、一棟マンションと比較して少ない資金から始めやすい一方、1戸の空室がそのまま家賃収入の減少に直結します。

一棟マンションは複数の部屋から家賃収入を得られるため、1室が空室になっても収入がゼロになるわけではありません。

しかし、購入価格が大きくなりやすく、建物全体の修繕など大きな支出にも備える必要があります。

比較項目	区分マンション	一棟マンション
初期投資	比較的小さい（少額から始めやすい）	大きい（数千万円〜数億円規模）
空室リスク	1戸の影響が大きい（空室＝収入ゼロ）	複数戸で分散可能（全体の稼働率でカバー）
管理負担	比較的小さい（委託管理が一般的）	大きい（建物全体の維持管理が必要）
修繕リスク	管理組合の計画や修繕積立金に依存	建物全体の修繕計画と資金確保が自己責任
資金調達	比較的融資を検討しやすい	多額の融資が必要で審査ハードルが高い

自分の投資目的や用意できる自己資金の規模に合わせて、どちらの手法が最適かを冷静に比較検討しましょう。

新築マンションと中古マンション

新築マンションは、最新の設備と綺麗な外観で高い競争力を持つ一方、購入価格（初期投資）が高くなりやすい点に注意が必要です。

中古マンションは、新築に比べて購入価格を抑えられますが、修繕費の増加や設備の老朽化を考慮する必要があります。

それぞれの特徴を比較したチェック項目は以下の通りです。

比較項目	新築マンション	中古マンション
購入価格	高くなりやすい（初期投資大）	抑えられる場合がある
修繕リスク	初期の修繕負担は比較的小さい	築年数の経過で大きくなりやすい
設備面	最新設備で入居者への訴求力が高い	物件やリフォームの有無で差がある
資産価値	購入直後の「新築プレミアム」下落に注意	築年数・立地などによって変化する
主な確認事項	周辺の賃貸需要と適正な購入価格	過去の修繕履歴・管理組合の運営状況

それぞれのメリットとリスクを理解し、自身の資金計画や運用目的に適した築年数の物件を選びましょう。

都市部と地方のマンション経営

都市部のマンション経営は、人口集中による安定した賃貸需要が期待できる一方、物件価格が高額になりやすく利回りが低めになる点に注意が必要です。

地方のマンション経営は、購入価格を抑えて高利回りを狙える反面、人口減少による空室や資産価値の下落に注意が必要です。

比較項目	都市部	地方
賃貸需要	人口集中により比較的安定している	人口減少・過疎化の影響を受けやすい
物件価格	高額になりやすい（初期投資大）	比較的抑えやすい（少額から検討可）
利回り	物件価格が高く利回りは低め	物件価格が安く利回りは高め
将来の資産価値	好立地なら価値を維持しやすい	人口動態・需要の衰退で下落しやすい

利回りだけで判断せず、エリアの将来人口や賃貸需要を見極め、自身の投資目的に合ったエリアを選びましょう。

マンション経営のリスクを抑える不動産管理会社の選び方

マンション経営の成否を大きく左右するのが、日々の業務や集客を委託する不動産管理会社です。

信頼できる管理会社をパートナーに選ぶことができれば、空室や入居者トラブルの危険性を最小限に抑えることが可能です。

ここでは、優秀な管理会社を見極めるための5つのチェックポイントを解説します。

管理実績や管理戸数を確認する

まず確認したいのが、管理会社の実績です。

管理戸数や管理年数だけでなく、自分が所有する物件と似たタイプのマンションをどの程度管理しているか確認しましょう。

また、担当者の変更頻度やオーナーへの報告体制なども確認しておくと安心です。

空室対策や入居者募集の実績を確認する

マンション経営では空室が大きなリスクになるため、管理会社の入居者募集力も重要です。

確認したいのは、以下のような項目です。

単に「空室対策をしています」という説明だけでなく、具体的な対応方法を確認しましょう。

管理費用とサービス内容を比較する

管理費用は会社によって異なるため、金額だけでなく、その費用に含まれるサービス内容まで確認することが大切です。

清掃や設備点検、入居者対応など、どこまでの業務が管理費に含まれているかを事前に把握しておきましょう。

料金が安くても対応範囲が狭ければ、結果的に別途費用がかかる場合もあるため注意が必要です。

入居者トラブルや家賃滞納への対応力を確認する

家賃滞納や騒音などの入居者トラブルが発生した場合、管理会社がどのように対応するのか確認しておきましょう。

特に、以下の点を確認しておきましょう。

事前に対応範囲を確認しておくことで、契約後のトラブルにも備えやすくなります。

複数の管理会社を比較して選ぶ

管理会社選びで失敗しないためには、1社だけで決めるのではなく、複数の会社から提案を受けて比較することが重要です。

管理費用やサービス内容、担当者の対応などを横並びで比較することで、自分の物件に合った会社を見極めやすくなります。

契約後に切り替えることも可能ですが、手間がかかるため、最初の段階でしっかり比較検討しておきましょう。

マンション経営に向いている人・向いていない人

マンション経営は、誰にとっても同じようにメリットがある投資ではありません。

ここでは、マンション経営に向いている人と、慎重に検討すべき人の特徴を紹介します。

自分自身の状況と照らし合わせながら確認してみてください。

マンション経営が向いている人

以下のような人は、マンション経営を検討しやすいでしょう。

特に重要なのは、マンション経営のリスクを理解したうえで、余裕を持った資金計画を立てられることです。

無理のない資金計画を立て、長期的な視点で運用できる人ほど、マンション経営に向いているといえるでしょう。

マンション経営が向いていない人

一方、以下のような場合は慎重に検討する必要があります。

マンション経営は、購入したら終わりではありません。

長期間にわたって収支を管理し、必要に応じて修繕や入居者募集、売却などの判断を行う必要があります。

こうした負担やリスクを受け入れられない場合は、マンション経営を無理に始めないことも選択肢の一つです。

マンション経営のリスクに関するよくある質問（FAQ）

マンション経営を検討する際は、事前に疑問や不安を解消しておくことが大切です。

ここでは、マンション経営のリスクについてよくある質問に回答します。

マンション経営のリスクは何種類ありますか？

主に代表的なリスクとして7つの種類があります。

「空室・家賃下落」「家賃滞納・トラブル」「修繕費増加」「金利上昇」「自然災害」「資産価値下落」「サブリーストラブル」です。これらは事前調査や保険、適切な管理会社の選定によって大幅にリスク度合いを下げることが可能です。

マンション経営の空室率はどのくらいですか？

空室率は地域や物件タイプにより異なりますが、一般的な目安として5〜10％程度を見込んでおくことが推奨されています。

都市部の駅近物件では2％未満のケースもありますが、地方や郊外では10％を超えることもあります。
参考：日本賃貸住宅管理協会

マンション経営は儲からない・失敗しやすいというのは本当ですか？

「知識不足のまま甘いシミュレーションで購入してしまった人」は失敗しやすいと言えます。

ただし、立地選定や収支シミュレーション、管理会社選びなどを適切に行えば、長期的に安定した収益を得ている経営者も多く存在します。

サブリース契約はリスクが高いのでやめたほうがいいですか？

サブリース契約は、空室リスクを軽減できる一方、将来的な家賃減額請求などのリスクも伴う契約です。

一概にやめるべきとは言えませんが、契約内容や家賃保証の見直し時期を十分に理解したうえで、慎重に判断することが重要です。

マンション経営と株式投資、どちらがリスクは低いですか？

どちらのリスクが低いかを一律に判断することはできません。

株式投資は流動性が高く小額から始められますが、日々大きく価格が変動する「価格変動リスク」があります。一方、マンション経営は流動性が低いものの、毎月安定した家賃が得られ、融資を活用できる「レバレッジ効果」があります。

自分の資金状況やリスク許容度に応じて、投資手法を選ぶことが大切です。

まとめ：マンション経営はリスクを理解したうえで始めよう

今回は、マンション経営の仕組みや7つの代表的なリスク、その対策方法について解説しました。

マンション経営は長期的な資産形成を目指せる一方、空室や家賃下落、修繕費、金利上昇などのリスクがあります。

始める際は、立地や賃貸需要を調査し、リスクを想定した収支シミュレーションを行うことが大切です。

また、信頼できる不動産会社や管理会社を複数比較し、無理のない資金計画を立てましょう。

具体的な収支計算や融資、税務については、不動産会社や金融機関、税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。

なお、詳しくは当社でも融資や会計に関するご相談を受け付けておりますのでお気軽にご相談ください。

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