共同担保とは？仕組み・メリット・デメリット・手続きまで徹底解説

本記事では、共同担保の仕組みや活用方法について詳しく解説します。

不動産ローンや事業融資を検討する際、金融機関から「共同担保」という言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

ただ、共同担保は仕組みが複雑なため、「どのような場合に利用されるのか」「通常の担保と何が違うのか」などと疑問を持つ方も少なくありません。

また、その内容を十分に理解しないまま設定すると、売却や借り換えの際に思わぬトラブルが生じる可能性があります。

そこで今回は、共同担保の基本的な仕組みをはじめ、通常の担保との違いやメリット・デメリットについて解説します。

共同担保を正しく理解し、不動産投資や資金調達に役立てたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

共同担保とは何か？

共同担保は、不動産購入や融資を受ける際に非常に重要な役割を果たす仕組みです。

まずは、共同担保の基本的な概要を理解し、通常の担保とどのように異なるのか、またどのような場面で必要となるのかを確認していきましょう。

通常の担保との違い

通常の担保（単独担保）は、1つの借入債務に対して1つの不動産（土地または建物）を担保として設定します。

これに対して共同担保とは、1つの借入債務に対して、複数の不動産をまとめて担保として設定する仕組みのことです。

例えば、3,000万円の融資を受ける際、1つの土地だけでは担保評価額が不足したと仮定します。

そのような場合は、隣接する土地や所有している別の建物もあわせて担保に設定することで、融資条件を満たせる可能性が高まります。

複数の不動産が一体となって1つの債権を担保するため、金融機関にとっては貸し倒れのリスクを大幅に軽減できるのが特徴です。

共同担保が必要になる典型的なケース

共同担保は、単一の物件価値だけでは金融機関の融資基準を満たせない場合に有効な手段です。

主なケースを以下の表にまとめました。

活用シーン	対象となる不動産の組み合わせ	主な目的・理由	特徴
住宅ローンの一括担保	土地 ＋ 建物	実態として一体である不動産の担保価値を保全するため	法律上は別々の不動産でも、住宅ローンを組む際は両方に抵当権を設定するのが一般的。
不動産投資ローンの担保補完	購入する投資物件 ＋ すでに所有している自宅や他の投資物件	購入物件だけでは足りない担保評価額（融資可能額）を補うため	希望する融資額に届かない場合、既存の資産を追加担保（共同担保）として差し入れる。
事業融資の担保不足補完	工場、店舗、経営者個人の自宅など（複数）	中小企業などがまとまった事業資金を調達するため	単一の不動産では価値が足りない場合、複数の資産を組み合わせることで融資枠を拡大できる。

共同担保の法的根拠（民法との関係）

共同担保の法的根拠は、民法第392条・第393条に定められています。

共同担保（共同抵当）では、複数の不動産を1つの債権の担保として設定するため、債権をどのように回収するのかが重要です。

民法第392条では、複数の不動産が同時に競売された場合（同時配当）と、特定の不動産から先に配当を受ける場合（異時配当）について、それぞれのルールを定めています。

例えば、同時配当の場合は、各不動産の価値に応じて債権の負担が按分されます。

一方、異時配当の場合は、債権者は1つの不動産から債権の全額について優先的に弁済を受けることが可能です。

ただし、後順位の抵当権者の利益が不当に害されないよう、一定の条件のもとで他の不動産に設定された抵当権を行使できる仕組みも設けられています。

また、不動産登記法第83条および第91条では、共同担保の登記手続きや共同担保目録の作成について定められています。

共同担保は登記を行うことで第三者に対してその権利を主張できるようになります。

参考情報：（民法第392条・第393条）（不動産登記法第83条・第91条）

共同担保の種類と共同担保に設定できる物件の条件

共同担保を活用するためには、その種類や、どのような物件が共同担保として認められるのかを把握しておく必要があります。

また、不動産投資において自身の「自宅」を担保に差し入れる際の特有の性質についても理解を深めておきましょう。

共同抵当権と共同根抵当権の違い

共同担保の中心となる担保権は大きく「共同抵当権」と「共同根抵当権」のふたつに分かれます。

項目	共同抵当権	共同根抵当権
担保する債権の性質	特定・確定した債権（例：住宅ローン3,000万円）	不特定の将来債権を含む一定範囲の債権
利用される場面	住宅ローン、不動産投資ローンなど、融資額が明確な場合	企業と銀行の継続的取引など、都度担保設定が非効率な場合
担保の対象物件	複数の不動産に設定可能	複数の不動産に設定可能（ただし要件が厳格）
返済後の扱い	残債がゼロになれば原則として抵当権抹消が可能	極度額の範囲で将来債権も担保するため、簡単には抹消できない
法的根拠	民法（一般的な抵当権の規定）	民法398条の16以下
設定要件の厳格さ	比較的シンプル	全物件で「同一内容・同一順位」であることなど、要件が厳格
法律関係の複雑性	通常の抵当権と同様	根抵当権特有の複雑な法律関係が生じるため、より厳格に制限

共同抵当権と共同根抵当権の大きな違いは、担保する債権が「特定されているかどうか」にあります。

共同抵当権は、住宅ローンや不動産投資ローンのように融資額や返済条件が確定している債権を担保する際に利用されるのが一般的です。

一方、共同根抵当権は、企業と金融機関の継続的な取引など、将来発生する債権も含めて担保したい場合に活用されます。

そのため、住宅ローンや不動産投資ローンでは共同抵当権、事業融資では共同根抵当権が利用されるケースが一般的です。

共同担保に使える不動産の条件

共同担保にはどのような不動産でも設定できるわけではなく、金融機関による一定の審査や条件をクリアしなければなりません。

基本的には「市場価値があり、速やかに売却（換価）できること」が前提となります。

具体的には、以下のような条件を満たす不動産が対象です。

自宅を共同担保に入れる場合の特殊性

不動産投資ローンを利用する際、金融機関から「現在住んでいる自宅を共同担保に差し入れてほしい」と打診されるケースは少なくありません。

このとき、ただ単に「物件の価値が足りない分を補うためだけ」と言葉どおりに受け取らないようにしましょう。

なぜなら、金融機関が自宅を担保に入らせたがるのは、債務者の「失敗できないという覚悟や本気度」を確かめたいという狙いもあるからです。

万が一、不動産投資が失敗して返済が滞れば、最悪の場合、生活の基盤である自宅を失うことになります。

金融機関側としては「それだけ大きなリスクを負ってでも、事業を成功させる覚悟があるか」をチェックして、途中で投げ出されるのを防ぎたいのです。

このような特殊性を理解し、自宅を担保に出すかどうかは慎重に考えてから決めるようにしましょう。

共同担保のメリット

共同担保を設定することは、融資を受ける側である借入人にとって非常に大きなメリットをもたらします。

単に融資を受けやすくなるだけでなく、資金調達のコストやリスク管理の面でも有利に働きます。

ここでは、共同担保を戦略的に活用することで得られる主な3つのメリットについて詳しく解説します。

融資可能額を増やせる

共同担保の最大のメリットは、金融機関から引き出せる「融資可能額（借入可能額）」を大幅に増やせる点です。

単一の物件だけでは、その物件自体の担保評価（積算価格や収益価格など）の上限までしか借り入れができません。

しかし、すでに所有している他の土地や、親族から提供してもらった不動産を共同担保として追加することにより、全体の担保評価総額が底上げされます。

その結果、本来であれば審査に通らないような高額な融資を受けられるようになり、不動産投資におけるレバレッジを最大限に効かせることが可能になります。

融資条件（金利・手数料）を有利にできる

共同担保を設定することで、融資の金利や諸条件を改善できる場合があります。

金融機関にとって担保は、万一の返済不能時に損失をカバーするための保険です。

担保が充実していれば、金融機関が負うリスクは相対的に低くなります。

その結果、借り手にとって有利な金利（低金利）や長期の返済期間が提示されることもあるのです。

とくに不動産投資ローンでは、担保の充実度が融資審査の結果を大きく左右します。

単独担保よりも共同担保のほうが金融機関の信頼を得やすく、融資額の上限引き上げだけでなく金利面での優遇も期待できます。

担保リスクを複数物件に分散できる

担保物件が複数あることで担保価値の下落リスクを分散できるというメリットもあります。

単独の不動産だけを担保にしている場合、その物件の価値が大幅に下落すると担保割れ（オーバーローン）が生じるリスクがあります。

これに対し、複数の物件を共同担保として差し入れていれば、一つの物件価値が下落しても他の物件で補える場合があります。

また、民法第392条の規定では、複数の不動産が同時に競売される場合（同時配当）のルールが定められています。

同時配当では、各不動産の価額に応じて債権の負担が振り分けられるため、特定の物件だけに過大な負担が集中するわけではありません。

こうした仕組みも、リスク分散の観点から共同担保を選択する理由のひとつといえます。

共同担保のデメリットとリスク

共同担保にはメリットがある一方で、見過ごせないデメリットやリスクも存在します。

特に複数の物件が連動してリスクを負うという点は、共同担保特有の問題です。

融資を受ける前に、これらのリスクをしっかり理解しておきましょう。

複数物件がまとめて差し押さえられるリスク

共同担保の最大のリスクは、返済不能になった場合に担保に入れた全物件がまとめて差し押さえられる可能性があるという点です。

単独担保の場合、差し押さえられるのは担保に入れた一つの物件だけです。

しかし共同担保では、金融機関はすべての担保物件に抵当権を持っているため、債務不履行が生じればすべての担保物件を競売にかけられます。

たとえば、投資用物件と自宅を共同担保に入れていた場合、投資がうまくいかず返済が滞ると、投資物件だけでなく自宅まで失うリスクが生じます。

さらに、民法第392条の規定に基づき、金融機関は担保不動産をどの順序で競売にかけるかを自由に選択可能です（異時配当）。

特定の物件だけを先に処分して回収に充てることも認められているため、貸し手側の判断一つで不測の事態に追い込まれる危険性がある点にも注意が必要です。

物件の売却・活用が難しくなる

共同担保に設定した不動産は、自由に売却したり、別の融資の担保に使ったりすることが難しくなります。

担保がついたままの不動産でも法的に売却はできますが、実際には購入希望者を見つけることが非常に困難です。

また、共同担保を設定している金融機関の同意なく売却することはできないケースがほとんどです。

残債務がある限り、担保に入れた物件の一つだけを先に売却・解放することも、原則として認められません。

たとえ一つの物件の返済分を完済していたとしても、共同担保全体の債務が残っていれば、その物件の担保解除は金融機関との交渉次第となります。

物件の組み替えや売却を検討する際には、あらかじめ金融機関と協議することが不可欠です。

他の金融機関からの融資が受けにくくなる場合がある

共同担保に物件を差し入れると、その物件を担保として他の金融機関から新たな融資を受けることが難しくなります。

すでに1番抵当権が設定されている物件に対して、別の金融機関が2番・3番の抵当権を設定することは法律上は可能です。

ただし、先順位の抵当権がある分だけ担保余力が減少しているため、後順位の担保としての評価は低くなります。

多くの金融機関は後順位担保を認めないか、認めても融資条件が厳しくなります。

結果として、共同担保に使用した不動産は「他の融資に使えない担保」として固定されてしまう可能性があるのです。

将来的な資金調達の選択肢を狭めないためにも、どの物件を担保に差し入れるかは慎重に判断しましょう。

共同担保目録とは？

共同担保が設定されているかどうかを確認するために不可欠なのが「共同担保目録」という書類です。

この目録は、不動産取引の安全性を担保し、複雑な権利関係を一目で把握するために極めて重要な役割を果たします。

ここでは、共同担保目録の具体的な記載内容、取得方法、そして確認すべき重要性について解説します。

共同担保目録の記載内容と見方

共同担保目録とは、ひとつの債権に対して設定された複数の担保不動産の情報をまとめた一覧表です。

登記事項証明書（不動産登記簿）の下部に記載されており、共同担保目録という独立した書類ではなく、登記事項証明書の一部として記載されています。

共同担保目録には主に次の情報が記載されています。

共同担保目録を見ることで、その物件とセットになっている他の担保物件がどこにあるか、どれだけの担保設定がなされているかを把握できます。

共同担保目録の取得方法

共同担保目録は、通常の登記簿謄本（登記事項証明書）を請求する際に、あわせて取得できます。

ただし、申請時に「共同担保目録付き」と明示して請求する必要がある点に注意が必要です。

指定を忘れると、目録が省略された謄本が交付されてしまいます。

取得方法には、全国の法務局窓口での請求、郵送による請求、またはインターネットを利用した「登記情報提供サービス」を利用する方法があります。

オンラインであれば、法務局へ足を運ぶことなく、パソコンの画面上で即時に共同担保目録付きの登記情報を確認・PDFダウンロードすることが可能です。

取得方法	手続き内容	受取方法	手数料（2025年時点）	特記事項
① 法務局窓口申請	最寄りの法務局で「登記事項証明書交付申請書」を記入して申請	窓口で受取	600円／通	・申請書の「共同担保目録」欄にチェック必須 ・チェック漏れは共同担保目録が付かない証明書が発行される
② オンライン申請（登記ねっと）	法務省「登記・供託オンライン申請システム」でオンライン申請	郵送または窓口受取	500円／通（送付の場合）	・窓口より安い ・オンラインで申請できるため手続きが簡便
③ 登記情報提供サービス（PDF閲覧）	インターネットで登記情報をPDFデータとして閲覧	PDFデータ（証明力なし）	334円／物件	・証明書としての効力はないが内容確認には十分 ・即時閲覧が可能

不動産購入時に共同担保目録を確認すべき理由

中古不動産や投資用物件を購入する際、共同担保目録の確認は絶対に欠かせません。

なぜなら、購入対象の物件に他人の共同担保が設定されたままになっていると、購入後にその物件を予期せぬリスクにさらすことになるからです。

まずは売主がその物件を売却する前に、他で借りているローンの共同担保から当該物件を解除（一部抹消）する手続きが完了しているかを確認しましょう。

また、手続きが完了していない場合は、決済と同時に抵当権が抹消される契約になっているかをチェックすることも重要です。

もし共同担保目録の確認を怠ると、売主が返済を滞納した際に、購入した物件が差し押さえられるおそれがあります。

共同担保の設定手続き

共同担保を設定する際の手続きは、単独の抵当権設定と基本的な流れは変わりませんが、複数物件が関わるため、準備すべき書類や注意点が増えます。

ここでは、共同担保設定の基本的な流れと費用の目安を解説します。

共同担保設定の基本的な流れ

共同担保を設定する際は、一般的に以下の流れで手続きが進められます。

手続きの内容を事前に把握しておくことで、スムーズに融資や登記を進めることができます。

ステップ1：金融機関と融資条件を決定する

まず、金融機関と融資金額・金利・返済期間などの条件を協議し、融資内容を決定します。

この段階で、どの不動産を共同担保として提供するかも確認されます。

ステップ2：担保物件の評価・審査を受ける

金融機関が担保として提供される不動産の価値を評価します。

審査では、登記事項証明書や固定資産評価証明書、公図、建物図面などの書類が必要です。

ステップ3：抵当権設定契約を締結する

融資条件に合意した後、金融機関と金銭消費貸借契約および抵当権設定契約を締結します。

共同担保の場合は、対象となるすべての不動産が契約書に記載されます。

ステップ4：抵当権設定登記を申請する

契約締結後、抵当権設定登記を申請します。

手続きは一般的に司法書士へ依頼しますが、複数の法務局の管轄にまたがる場合は、各法務局への申請が必要です。

ステップ5：共同担保目録が作成される

登記が完了すると、法務局が職権で共同担保目録を作成します。

共同担保目録には担保となっている不動産の一覧が記載され、第三者も確認できるようになります。

共同担保設定にかかる費用の目安

共同担保を設定する手続きには、税金、専門家報酬、各種実費が必要です。

事前に具体的な金額目安を把握しておくと、資金計画をスムーズに立てられます。

内訳と個別の目安を以下にまとめました。

費用項目	内容	金額の目安	補足・注意点
① 登録免許税	抵当権設定登記にかかる税金	債権額（根抵当権は極度額）の0.4% 例：3,000万円 → 12万円／5,000万円 → 20万円	・共同担保として追加物件を設定する場合は1件1,500円の特例あり（初回設定済みが条件）
② 司法書士報酬	登記手続を司法書士に依頼する際の報酬	3万円〜10万円程度	・物件数、案件の複雑さ、管轄法務局の数で変動する
③ その他実費	書類取得費用など	・登記事項証明書：600円／通 ・固定資産評価証明書：自治体により異なる ・印紙代など	・実案件ごとに必要書類が異なるため実費は異なる

参考情報：国税庁の「登録免許の税額表」・ 登録免許税法第１３条第２項 ・ 日本司法書士会連合会「司法書士の報酬（報酬アンケート結果）」

登録免許税は借入金額に応じて高くなりますが、追加物件に関する特例を活用すれば、税負担を大幅に軽減できる場合があります。

また、司法書士報酬や実費は、物件個数や地域によって増減します。

融資手続きを進める際は、事前に司法書士から見積書を取得し、総額をしっかりと確認しておきましょう。

共同担保の抹消手続き

ローンを完済した場合や担保に入っている一部の物件を売却したい場合、共同担保の「抹消登記」が必要です。

抹消手続きには物件すべてを外す場合と、一部だけを解除する交渉が必要な場合の2つのパターンがあります。

ここでは、抹消手続きの具体的なステップや、他管轄の不動産が含まれる場合の注意点について解説します。

全部抹消の手順

住宅ローン等の債務を完済した場合、すべての担保物件についての共同担保を抹消する「全部抹消」の手続きをとります。

一般的な流れは以下のとおりです。

ステップ1：金融機関から抹消書類を受領

債務完済後、金融機関から抹消に必要な書類が送付されます。

主な書類は、①抵当権解除証書（または弁済証書）、②登記済証（または登記識別情報）、③委任状（金融機関代理人名義）などです。

ステップ2：抵当権抹消登記の申請

受領した書類をもとに、各担保物件の所在地を管轄する法務局に抵当権抹消登記を申請します。

司法書士に依頼する場合の報酬相場は1万円〜1万5千円程度です。

自分で手続きすることも可能ですが、書類が複数になるため、司法書士への依頼を検討するほうが安心です。

ステップ3：登記完了・共同担保目録の抹消記録

登記が完了すると、共同担保目録にも抹消された旨が記録されます。

これにより、共同担保として設定されていたすべての不動産の抵当権が正式に消滅します。

一部抹消（担保解除）の条件と交渉方法

共同担保に設定されている物件の一つだけを担保から外す一部抹消（担保解除）は、金融機関の同意が必要です。

また、すべての場合に認められるわけではありません。

一部抹消が認められるケースとしては、主に次のものがあります。

交渉を進める際のポイントは、担保解除後も残る物件の担保評価額が残債務を十分にカバーできることを金融機関に示すことです。

まずは、不動産の査定書や固定資産評価証明書などの客観的資料を提示しながら協議を進めましょう。

なお、一部抹消の登記手続き自体は全部抹消と同様に抵当権抹消登記申請によって行います。

また、費用は物件ごとにかかりますが、一般的には数千円〜数万円程度です。

他管轄の不動産が含まれる場合の注意点

共同担保に入っている不動産が、異なる法務局（管轄法務局）のエリアにまたがっている場合、抹消手続きが複雑になります。

共同担保目録は「管轄法務局ごと」に個別に作成・管理されている情報です。

そのため、複数の管轄に不動産がある場合、一方で抹消登記が完了しても、他方の共同担保目録には自動で反映されないことがあります。

したがって、それぞれの不動産を管轄する法務局に、個別で抹消登記申請（または一括経由申請などの特殊な手続き）を行う必要があります。

これらを誤ると一部の物件に担保権が残る恐れがあるため、他管轄物件を含む抹消登記は司法書士などの専門家へ依頼しましょう。

共同担保に関するよくある質問（FAQ）

共同担保の実務や取引においては、手続きやリスクに関して多くの疑問や懸念が生じがちです。

ここでは、不動産取引の現場で特によく寄せられる5つの代表的な質問に対して回答します。

共同担保は本人以外の不動産でも設定できますか？

はい、設定できます。

本人以外の名義の不動産であっても、その所有者（親、親族、法人の場合は代表者個人など）が「物上保証人」となることに同意すれば、共同担保に差し入れることが可能です。

ただし、万が一返済が滞った場合は、物上保証人の不動産も競売にかけられるリスクがあるため、所有者への丁寧な説明と合意形成が絶対に不可欠です。

共同担保が設定されている物件は購入できますか？

推奨されません。

共同担保（抵当権）がついたままの不動産であっても売買契約は成立します。しかし、前述の通り、売主がローンを返済できなくなると買主が所有権を失う致命的なリスクがあります。

そのため、実務上は「決済（引渡し）と同時に、売主が受領した売却代金でローンを完済し、その場で共同担保を完全に抹消する」ことを条件として取引を行うのが鉄則です。

共同担保と連帯保証の違いは何ですか？

「物（不動産）」で保証するか、「人（保証人）」で保証するかの違いです。

• 共同担保：特定の「不動産（物）」を担保として提供し、そこから優先的に借金を回収する仕組み。
• 連帯保証：特定の「人」が保証人となり、主債務者が返済しない場合に、代わりに自身の全財産をもって返済義務を負う仕組み。 共同担保は物の価値に限定されるが、連帯保証は個人の信用と財産全体に及ぶという点で異なる。

共同担保を解除するにはどのくらいの費用がかかりますか？

登録免許税として不動産1個あたり1,000円と、司法書士の報酬が必要です。

全部抹消する場合、土地1筆、建物1棟であれば合計2個とカウントされ、登録免許税は2,000円となります。また、司法書士に依頼する場合の報酬は、概ね1.5万円〜3万円程度が相場です。

なお、他管轄の不動産が含まれている場合などは、追加の申請手続きが必要になるため、報酬や実費が多少加算されます。

共同担保目録は誰でも閲覧できますか？

はい、誰でも閲覧・取得できます。

日本の不動産登記制度は「権利関係を広く一般に公開し、取引の安全を図ること」を目的としています。

そのため、共同担保目録は、所有者や関係者でなくても、手数料を支払えば法務局や登記情報提供サービスで誰でも閲覧・取得できます。

まとめ｜共同担保の仕組みを理解して適切に活用しよう

今回は、共同担保の仕組みや種類、メリット・デメリット、共同担保目録の見方、設定・抹消手続きについて解説しました。

共同担保は、ひとつの債権を担保するために複数の不動産に担保権を設定する仕組みで、融資可能額の拡大や融資条件の改善が期待できる制度です。

一方で、返済が滞った場合には担保に設定したすべての不動産が差し押さえの対象となるほか、売却や追加融資の際に制約が生じるケースもあります。

そのため、共同担保を設定する際はメリットとリスクを理解し、資金計画や不動産活用方針に合わせて判断することが重要です。

また、設定や抹消の手続きに不安がある場合は、司法書士や弁護士などの専門家へ相談しましょう。

なお、詳しくは当社でも融資や会計に関するご相談を受け付けておりますのでお気軽にご相談ください。

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