家賃収入で暮らしている人はどれくらいいる？必要な収入や物件規模まで徹底解説

本記事では、家賃収入で暮らすために必要な考え方や具体的な目標設定について詳しく解説します。

将来的に不労所得を得て経済的な自由を実現したいと考え、不動産投資による家賃収入に関心を持つ方は少なくありません。

しかし、家賃収入だけで生活するにはどの程度の収入や物件規模が必要なのか、疑問に感じる方も多いかと思います。

また、知識や計画が不十分なまま不動産投資を始めると、思うような収益を得られない可能性があります。

そこで今回は、家賃収入で暮らすために必要な収入の目安や目標設定の方法、成功へのロードマップについて分かりやすく解説します。

家賃収入を活用して資産形成や経済的自由を実現したい方は、ぜひ最後までご覧ください。

家賃収入とは？

まずは家賃収入について、簡単に説明します。

家賃収入とは、所有しているマンション、アパート、戸建て、店舗などの不動産を他人に貸し出すことで得られる賃料収入のことです。

株式やFXといった投資と比べて、毎月安定した収入が見込めるため、老後の私的年金や早期リタイアの手段として根強い人気があります。

管理業務の大部分を管理会社に委託できるため、時間を切り売りすることなく所得を得られるのが大きな魅力です。

家賃収入で暮らしている人はどれくらいいるのか？

「働かずに家賃収入だけで不労所得生活を送る」というライフスタイルに憧れる人は多いですが、実態はどうなのでしょうか。

まずは最新の公的統計から現実の数字を確認していきましょう。

不動産所得者は全国で約105万人

国税庁の「令和5年分申告所得税標本調査」によると、令和5（2023）年分の申告納税者668万人のうち、不動産所得者は約105万人で、全体の15.8%を占めています。

これは事業所得者（166万人）、給与所得者（277万人）に次ぐ規模で、雑所得者（83万人）を上回る人数です。

ただしこの数値は「申告納税額がある人」、つまり実際に税金を納めている人を対象とした調査であり、赤字申告や還付申告のみの人は含まれていません。

したがって、家賃収入を得ているものの所得が少なく、非課税となっている小規模な大家も存在します。

また、給与所得以外の所得が年20万円以下で確定申告が不要な兼業大家もいるため、実際に家賃収入を得ている人の総数はこれよりもかなり多いと考えられます。

参考情報：国税庁「令和5年分申告所得税標本調査－調査結果報告－」

不動産所得の分布｜「400万円以下」が約半数という現実

同調査によると、令和5年分の不動産所得者の平均所得は547万円で、給与所得者の平均752万円を下回る水準でした。

これは事業所得者の平均483万円をやや上回る水準であり、必ずしも高所得者ばかりが大家業を営むわけではありません。

所得階級別で見ると、所得400万円以下の層が不動産所得者全体の約54.4%を占めており、半数以上という現実があります。

実際には数十万円規模の小規模層から1,000万円超の専業まで、所得の幅は非常に多岐にわたるのが実情です。

平均値は547万円ですが、分布としては中小規模の所得層に厚みがあり、一般層の大家が多数派であると言えるでしょう。

専業大家と兼業大家（サラリーマン大家）の違いと特徴

家賃収入で生活する人は、不動産を本業とする「専業大家」と、給与所得を主軸に副業で投資を行う「兼業大家」の二つのスタイルに大きく分かれます。

主な所得が不動産の人は約105万人存在し、一定の事業規模に達すると青色申告控除や専従者給与などの制度を活用できるのが強みです。

一方で、兼業大家は約78万人の規模があり、安定した給与を武器に融資審査を有利に進め、リスクを抑えて資産を築けるのが大きな魅力です。

多くの人はまず兼業として小規模物件からスタートし、管理実績と自己資金を積み上げたうえで、徐々に所有規模を広げて専業化を目指すという手順を踏みます。

所得分布では400万円以下が約54％と過半数で、副業から徐々に規模を広げて独立していく流れが、統計の分布にも表れています。

参考情報：国税庁「申告所得税標本調査」

家賃収入で暮らしている人は「月いくら」必要か？

家賃収入だけで生活していくには、実際のところ月にいくらの手取りが必要なのでしょうか。

ここでは生活費の平均値をもとに、専業大家として独立するために目指すべき収入目標と、それを実現するために必要な物件規模を具体的に試算していきます。

生活費の目安

総務省統計局「家計調査」によると、単身世帯の消費支出は1か月平均で約16万9,500円（2024年詳細データベース）、2025年平均では17万3,042円となっています。

一方、2人以上の世帯（平均世帯人員2.87人）の消費支出は1世帯当たり1か月平均31万4,001円でした。

家賃収入で暮らしている人が、これらの生活費をすべて家賃収入でまかなう場合、一定の収入が必要になります。

単身であれば月20万円前後、家族世帯であれば月30万円〜35万円程度の手取りが最低ラインの目安です。

さらに住居費（賃貸であれば家賃、持ち家であればローン返済）、教育費、将来への貯蓄分などを慮すると、実際にはより余裕のある収入を目標にする必要があります。

世帯区分	月間生活費の目安	家賃収入で目指したい手取り額
単身世帯	約17万円	月20万円前後
2人以上世帯	約31万円	月30〜35万円程度
子育て世帯	35万円以上

参考情報：総務省統計局「家計調査報告（家計収支編）2025年（令和7年）平均結果の概要」

専業大家として暮らすための手取り目標額

専業大家として家賃収入のみで生活する生活設計を立てる際は、社会保険料や税金、諸経費などの負担を考慮した資金計画が欠かせません。

家族を養うための目安となる手取り額は、年間約400万円～600万円です。

これは日本の平均的な世帯所得である547万円や、統計上の消費支出を踏まえても現実的な目標水準といえます。

ここでいう手取りとは家賃収入の総額ではなく、ローンの返済、管理費、各種税金といった諸経費を差し引いた後に残る、手元に収まる資金を指します。

満室時の家賃収入に対する手取りの割合は、借入条件などによって異なりますが、一般的には30%～50%程度が目安です。

安定した生活や将来の貯蓄を実現するためには、手取り割合を逆算した現実的な収益目標を設定しましょう。

必要な物件規模の目安

仮に年間の手取り500万円を目標とし、家賃収入に対する手取り率を40%と仮定すると、必要な年間の家賃収入（総額）は1,250万円ほどになります。

これを地方都市の単身者向けアパート（1室あたり月家賃6万円、年間家賃72万円）で構成した場合、必要な戸数はおよそ17〜18室です。

目標手取り額	手取り率	必要な年間家賃収入	必要戸数（家賃6万円/室）
300万円	40%	750万円	約11室
500万円	40%	1,250万円	約18室
700万円	40%	1,750万円	約25室

1棟あたり8〜10戸のアパートであれば、合計で2棟ほどの所有規模が一つの目安となります。

もちろん、上記の試算は一例ですが、都心の区分マンション投資であれば1室あたりの家賃は高くなる一方、物件価格も高額になるため利回りは下がる傾向にあります。

逆に地方の中古一棟アパートは利回りが高い分、空室リスクや将来的な賃貸需要の不確実性も大きくなります。

家賃収入で暮らしている人の多くは、こうしたエリア特性や利回りの違いを見極めながら、目標手取り額から逆算して必要な物件規模・棟数を設定しています。

家賃収入で暮らしている人に共通する7つの特徴

実際に家賃収入だけで安定した生活を送っている人には、いくつかの共通する行動パターンや考え方があります。

ここでは、専業大家として長く生計を立てている人に見られる7つの特徴を紹介します。

複数物件を所有し、リスク分散のポートフォリオを組んでいる

単一物件に依存していると、空室や災害、修繕の集中といったリスクが収入全体を直撃してしまいます。

家賃収入で暮らしている人の多くは、エリア・間取り・築年数を分散させた「ポートフォリオ思考」を持っていることが特徴です。

また、区分マンションと一棟アパートを組み合わせるなど、複数の物件タイプを保有しています。

物件数が増えることで金融機関からの信用力も高まり、さらなる融資を受けやすくなるという好循環も生まれます。

購入前に徹底的な収支シミュレーションを行っている

物件購入前には、表面利回りだけでなく実質利回りまで踏まえたシミュレーションが欠かせません。

区分マンション新築は4〜5%、区分マンション中古は4.7〜5.5%、一棟アパートは平均8.19%程度が利回りの目安とされています。

家賃収入から管理費・修繕積立金・固定資産税・ローン利息・保険料・空室損失分などの経費を差し引いた額が、実際のキャッシュフローです。

この収支構造を正確に把握しているかどうかが、不動産投資の成否を大きく左右します。

賃貸需要が安定したエリアの物件を優先して選んでいる

立地選定では、駅徒歩分数や周辺施設、人口増減率、エリアの空き家率などが重要な判断軸です。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査では全国の空き家率が13.8%と過去最高を更新しており、野村総合研究所の予測では2043年に約25%（4戸に1戸）へ達するとされています。

都心や駅近では需要が維持される一方で、地方や郊外では入居需要の減少が進む「※市場の三極化」が起きています。

家賃収入で暮らしている人ほど、この長期的な傾向を踏まえたエリア選定を徹底していることが特徴です。

参考情報：:総務省統計局「令和５年住宅・土地統計調査」 / オーナーズ・スタイル

信頼できる不動産会社・管理会社と長期的な関係を築いている

優良な不動産会社・管理会社を見極めるには、宅建免許の有無や実績、口コミ、接客姿勢などを確認することが基本です。

「絶対損しない」「節税になる」といった言葉を多用する業者には注意が必要です。

管理委託費用は家賃の5〜10%程度が相場とされ、自主管理との違いを理解した上で判断することが求められます。

信頼できる管理会社との関係は、入居付けの強さに直結する重要な要素といえるでしょう。

低金利・長期ローンを活用してキャッシュフローを最大化している

家賃収入で暮らしている人の多くは、低金利・長期ローンを賢く活用し、自己資金の約10倍にのぼるレバレッジ効果でキャッシュフローを最大化しています。

たとえば、自己資金1,000万円だけで投資をする場合、購入可能な物件は1,000万円分に留まり、得られる家賃収入も非常に限定的です。

しかし、金利1.5%〜2.5%・期間30年といった有利な融資を引き出せば、同じ1,000万円を頭金にして1億円規模の一棟マンションを購入できます。

この仕組みを巧みに利用することで、わずか5年〜10年という短期間で数億円規模の安定した資産ポートフォリオを築き上げらるでしょう。

空室・滞納などのトラブルに迅速かつ組織的に対応している

不動産投資において、突発的な空室や家賃滞納、雨漏りといった建物のトラブルは避けて通れません。

家賃収入で暮らしている人は、こうした予期せぬ事態に対してもあらかじめ迅速に動ける行動計画を用意しています。

例えば、入居者から退去の連絡が入った当日にリフォーム会社を手配し、ただちに最新の相場に合わせた入居者募集を開始します。

さらに、家賃滞納による損失を防ぐため、新規契約時は大手の家賃保証会社への加入を必須とするなど、トラブルを仕組みで防いでいるのです。

確定申告・節税を徹底して手取りを最大化している

家賃収入で暮らしている人は、綿密な税務戦略と節税スキームをフル活用して、手元に残る手取り額を最大化しています。

具体的には、青色申告特別控除による最大65万円の所得控除を適用させつつ、建物や設備の減価償却費を経費計上して税務上の利益を圧縮しています。

さらに、個人の不動産所得が一定規模（年間約800万円位が目安）を超えたタイミングを目安に、資産管理法人を設立して所得を分散させるのです。

これにより、個人の最大55%に達する所得税を回避し、税率が約15%から33%程度に収まる法人税率を適用させることで合法的なキャッシュの最大化を図っています。

家賃収入で暮らしている人になるためのロードマップ

ゼロから家賃収入で暮らしている人を目指す場合、いきなり大規模な物件に投資するのではなく、段階を踏んで実績と資産を積み上げていくのが王道です。

ここでは一般的な4つのステップを紹介します。

ステップ①：自己資金の確保と個人の与信（信頼）を高める

まずは、不動産投資のスタートラインに立つための「自己資金（頭金・諸経費）」の貯蓄から始めましょう。

同時に、サラリーマンであれば、勤続年数を重ねながら、クレジットカードやローンの支払い遅延を避け、個人信用情報を良好な状態に保ちます。

金融機関は、借り手の「属性（年収や勤務先）」と「誠実さ」を厳しくチェックするためです。

ステップ②：小ぶりな中古物件から堅実にスタートする

初心者が最初から一億円を超える一棟マンションを買うのはリスクが高すぎます。

まずは数百万円程度で購入できる地方の中古戸建てや、立地の良い区分マンション（一部屋）を現金、または少額の融資で購入しましょう。

ここで、リフォームの段取り、客付け（入居者募集）、賃貸借契約、管理会社との交渉といった「賃貸経営の実務」を身をもって学びます。

ステップ③：実績を作って金融機関からの追加融資を引き出す

1棟目や1室目の経営を軌道に乗せ、毎月しっかりと利益を出している実績（決算書や確定申告書）を金融機関に提示します。

「この人は不動産賃貸業を適切に運営できる経営者だ」と判断されれば、2棟目、3棟目の購入時に、より有利な条件で融資を受けられるようになります。

融資を引き出して規模を拡大していく、この「規模の拡大期」が重要です。

ステップ④：10年〜20年スパンでの長期リタイア計画を立てる

不動産投資は、一朝一夕で億万長者になれる投資ではありません。

10年、15年、20年という長期的なスパンで、ローンの元金を家賃収入から返済しつつ、純資産（物件価値から借入金を引いた額）を増やしていきます。

返済が進んで手取りのキャッシュフローが毎月の生活費を完全に上回れば、ようやく「家賃収入で暮らしている人」としてリタイアできます。

家賃収入で暮らしている人が直面するリスク

家賃収入は一見すると「不労所得」のように思われがちですが、実際には複数のリスクと隣り合わせです。

ここでは、家賃収入で暮らしている人が向き合わなければならない代表的な5つのリスクを解説します。

空室リスク

家賃収入が得られなくなる最大の原因は「空室」です。

一棟アパートを所有していても、空室が増えて入居率が低下すると、毎月の家賃収入は大きく減少してしまいます。

一方で、ローンの返済は空室の有無にかかわらず毎月発生します。

そのため、購入前に周辺の競合や家賃相場を調査し、客付け力の高い管理会社を選ぶことが重要です。

金利上昇リスク

金利上昇による返済負担の増加も、家賃収入で暮らしている人にとって大きなリスクの一つです。

変動金利でローンを組んでいる場合、日本銀行の利上げに伴って適用金利が上昇し、毎月の返済額が増加する可能性があります。

実際に、日本銀行は2024年のマイナス金利政策解除以降、段階的に利上げを進めており、2026年6月時点では政策金利が1.0％程度まで引き上げられています。

返済額が増えると、家賃収入から手元に残る資金が減少し、収支に余裕がなくなる恐れもあるでしょう。

そのため、長期固定金利への借り換えや繰り上げ返済を検討し、金利上昇による影響を抑える対策を講じることが重要です。

参考情報：第一ライフ資産運用経済研究所

人口減少・空き家急増リスク

人口減少や空き家の増加は、家賃収入で暮らすうえで見逃せないリスクです。

人口減少が進むエリアでは賃貸需要が縮小し、入居者の確保が難しくなる可能性があります。

実際に、総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月時点の全国の空き家数は900万2千戸となり、2018年から51万3千戸増加して過去最多を更新しました。

また、空き家率も13.8％と過去最高を記録しています。

空室が増えると家賃収入が減少し、ローン返済や維持管理費の負担が収益を圧迫する恐れもあるでしょう。

そのため、不動産を購入する際は将来的な人口動態や賃貸需要を十分に調査し、安定した入居需要が見込めるエリアを選定することが重要です。

参考情報：住宅及び世帯に関する基本集計 / 住宅の構造等に関する集計 / 土地集計

修繕・大規模改修リスク

建物の経年劣化による修繕費の発生も、不動産投資においては大きなリスクといえるでしょう。

外壁塗装や屋上防水、給排水管の更新など、大規模修繕には数百万円単位の費用がかかることがあります。

修繕費を見込まずに収支計画を立てると、大規模修繕が必要になった際にキャッシュフローが急激に悪化する恐れもあります。

そのため、毎月の家賃収入の一部を修繕積立として確保し、将来の修繕費に備えておくことが重要です。

家賃滞納リスク

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の2023年度調査によると、月末時点における1か月滞納率は全国平均で1.2%となっています。

また、2か月以上の長期滞納率は全国平均で0.5%を記録しています。

これらの割合自体は決して高くありませんが、滞納が長期化すると回収不能となるリスクが生じるでしょう。

こうしたリスクに備えるためには、入居審査の徹底や家賃債務保証会社の活用などで、リスクを最小化する工夫が重要です。

参考情報：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅市場景況感調査（日管協短観）」

家賃収入で暮らしている人に関するQ＆A

ここでは、家賃収入で暮らしている人を目指すうえでよく寄せられる疑問について、Q&A形式でまとめました。

家賃収入だけで暮らすには最低いくらの物件が必要ですか？

単身者で月20万円程度の手取りを目指す場合、家賃収入(総額)に対する手取り率を考慮すると、年間家賃収入で600万円〜800万円程度、物件価格でいえば利回り8%前後の中古アパートなら8,000万円〜1億円規模が一つの目安です。

ただし立地・物件種別・自己資金の割合によって大きく変動するため、あくまで参考値として捉えてください。

 サラリーマンのまま始めるのと最初から専業を目指すのはどちらがよい？

一般的には、給与所得という安定収入があるサラリーマンのまま不動産投資を始める「兼業大家」からスタートする方が、融資審査の通りやすさやリスク許容度の観点から堅実とされています。

実績と資産を積み上げたうえで、家賃収入が生活費を十分にまかなえる規模に達してから専業化を検討するのが一般的なステップです。

不動産投資クラウドファンディングでも家賃収入で暮らせますか？

不動産クラファンは少額（1万円〜）から投資でき、不動産の分配金を得られるため魅力的ですが、それだけで暮らすのは現実的ではありません。 不動産クラファンの分配率は年利3%〜6%程度が主流であり、さらにこれらは融資を利用したレバレッジがかけられません。

仮に年間480万円の分配金（家賃収入に相当するもの）をクラファンだけで得ようとすると、融資なしで「1億円〜1.5億円」の現金を直接投資しなければならず、極めて効率が低くなります。

2025〜2026年以降も不動産投資で家賃収入を得るのは現実的ですか？

日本銀行の利上げによって今後ローン金利が上昇局面に入ることは、これから不動産投資を始める人にとって逆風となり得ます。

一方で、都市部を中心に賃貸需要自体は底堅く推移しているエリアも多く、立地選定とシミュレーションを徹底すれば家賃収入を得ること自体は引き続き可能と考えられます。今後は、金利変動リスクも織り込んだ慎重な収支計画が求められるでしょう。

家賃収入にかかる税金はどうやって計算すればよい？

家賃収入から固定資産税、減価償却費、管理費、修繕費、ローン利息などの必要経費を差し引いたものが「不動産所得」となり、給与所得など他の所得と合算したうえで所得税・住民税が総合課税方式で計算されます。

所得税は5%〜45%の累進税率、住民税はおおむね一律10%程度です。青色申告を行うと最大65万円の特別控除を受けられるなど、申告方法によって税負担が変わるため、不安な場合は税理士への相談をおすすめします。

家賃収入で暮らしている人の収入や物件規模のまとめ

今回は、家賃収入で暮らしている人の実態や収入の目安、必要な物件規模、注意すべきリスクについて解説しました。

家賃収入で生活している人は決して特別な存在ではなく、日本全国に多くの不動産オーナーが存在しています。

一方で、家賃収入だけで完全に独立した生活を実現している人は一部に限られ、多くのオーナーは副業や小規模な不動産運用からスタートしています。

そのため、家賃収入のみで安定した生活を目指すのであれば、段階的な規模拡大と徹底したリスク管理を意識することが重要です。

まずは自身の資金力や与信力を高めながら、小規模な中古物件の運用から経験を積み、長期的な視点で資産形成を進めていきましょう。

なお、詳しくは当社でも融資や会計に関するご相談を受け付けておりますのでお気軽にご相談ください。

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