投資で節税する方法とは？NISA・iDeCo・不動産投資の仕組みと注意点を解説

本記事では、投資による節税の仕組みや具体的な方法について解説します。

投資の節税には、NISAのように運用益を非課税にする方法や、iDeCoのように掛金を所得控除する方法があります。

また、不動産投資では減価償却費などを必要経費として計上することで、課税所得を抑えられる場合もあります。

ただし、節税効果だけを重視すると、投資のリスクや資金拘束を見落とす可能性があるため注意が必要です。

そこで今回は、NISAやiDeCo、不動産投資の仕組みにくわえ、それぞれの注意点について解説します。

ぜひ、投資による資産形成と税金対策を考える際の参考にしてください。

投資と節税の関係とは？まず知っておきたい基本

資産運用を始める際、必ず知っておかなければならないのが「投資で得た利益に対する課税」と「節税の仕組み」です。

まずは、投資によってなぜ節税が可能になるのか、その基本的なメカニズムを押さえておきましょう。

投資で得た利益にはどのような税金がかかる？

原則として、株式や投資信託などの投資によって得られた利益（運用益や売却益、配当金など）には、約20.315％の税金が課されます。

具体的には、所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％が課税される仕組みです。

たとえば、投資で100万円の利益が出た場合、約20万3,150円が税金として引かれ、手元に残るのは約79万6,850円となります。

資産を効率よく増やすためには、この約20％の税負担をいかに抑えるかが重要なポイントとなります。

参考：国税庁「No.1463 株式等を譲渡したときの課税(申告分離課税)」

投資による節税には「非課税」と「所得控除」がある

投資を活用した節税方法には、大きく分けて「非課税」と「所得控除」の2種類があります。

それぞれ仕組みが異なるため、特徴を理解しておくことで、目的に合った制度を選びやすくなります。

節税タイプ	仕組み	主な制度
非課税制度	通常約20％かかる運用益・配当金への課税が ゼロ になる仕組み	NISA、iDeCo（運用益部分）
所得控除制度	掛金などを 所得から差し引き、所得税・住民税の負担を軽減する仕組み	iDeCo、小規模企業共済

非課税は「運用で得た利益への税金を抑える方法」、所得控除は「現在の所得税や住民税の負担を軽減する方法」と考えるとわかりやすいでしょう。

投資で節税するならNISAがおすすめ？

投資初心者でも始めやすい節税制度として、まず挙げられるのがNISAです。

NISAは運用益が非課税になるシンプルな仕組みで、少額から始められる点も特徴です。

ここでは、NISAによる節税の仕組みと注意点を解説します。

NISAは投資の運用益が非課税になる

NISAは、専用口座で購入した上場株式や投資信託などの運用益・配当金等が非課税になる制度です。

通常であれば、投資による利益には約20％の税金がかかります。

しかし、NISA口座で運用した商品の利益は非課税となるため利益をそのまま受け取れます。

2024年からは非課税保有期間が無期限となったため、長期的な資産形成を目指す際にも活用しやすい制度です。

参考：金融庁「NISAについて」

NISAの年間投資枠と非課税保有限度額

NISAには「つみたて投資枠」と「成長投資枠」の2つがあり、併用が可能です。

それぞれの年間投資枠と生涯つみたて可能な限度額は以下の通りです。

区分	つみたて投資枠	成長投資枠
年間投資枠	120万円	240万円（年間合計360万円まで）
非課税保有限度額	1,800万円（うち成長投資枠は1,200万円まで）	同左（総枠内で管理）
非課税保有期間	無期限	無期限
対象商品	一定の基準を満たした積立・長期投資向け投資信託	株式・投資信託など

年間最大360万円まで投資可能であり、売却した場合は翌年以降に非課税枠が再利用できる点も大きな特徴です。

NISAの節税効果を具体例でシミュレーション

実際にNISAを活用すると、どれくらいの節税効果が得られるのかシミュレーションしてみましょう。

運用条件：毎月5万円（年間60万円）を20年間運用（元本1,200万円）、年利5％と仮定

項目	特定口座（通常課税）	NISA口座（非課税）
最終運用資産	約2,055万円	約2,055万円
運用益（利益）	約855万円	約855万円
課税額（約20.315%）	約173.7万円	0円
手元に残る金額	約1,881.3万円	約2,055万円

このケースでは、NISAを活用することで約173万7,000円の節税になり、その分手元に残るお金が大きく増えることがわかります。

NISAには所得控除による節税効果はない

NISAで注意したいのは、運用益が非課税になる一方、投資した金額が所得控除になる制度ではないことです。

そのため、NISAで投資をしても、その年の所得税や住民税の課税所得が減るわけではありません。

「投資した金額の分だけ税金が安くなる」と誤解しないようにしましょう。

投資で節税するならiDeCoも有力！

所得控除による節税効果を重視するなら、iDeCo（個人型確定拠出年金）も有力な選択肢です。

iDeCoは掛金・運用益・受取時の3つの段階で税制優遇が受けられる、老後資金づくりのための制度です。

ここでは、iDeCoによる節税の仕組みと注意点を解説します。

iDeCoの掛金は全額所得控除になる

iDeCoの掛金は、全額が「小規模企業共済等掛金控除」の対象になります。

所得控除とは、所得税や住民税を計算する際に、課税対象となる所得から一定額を差し引く仕組みです。

たとえば、年間12万円をiDeCoに拠出し、所得税率10％、住民税率10％と仮定すると、単純計算で年間2万4,000円の税負担軽減につながります。

年間掛金	所得税率10％＋住民税率10％の場合（合計20%）
12万円	約2万4,000円
24万円	約4万8,000円
36万円	約7万2,000円

※ 実際の節税額は所得税率や掛金、ほかの控除などによって変わります。

参考：iDeCo公式サイト

iDeCoは運用益も非課税になる

iDeCo口座内で運用した利益も、NISAと同様に非課税扱いになります。

売却や配当を受け取っても税金がかからないため、長期的な投資においても複利効果を損なわずに運用可能です。

この点は、NISAと並ぶiDeCoの重要な節税メリットです。

iDeCoは受け取るときにも税制優遇がある

iDeCoで積み立てた資産は、原則60歳以降に受け取ります。

一時金として受け取る場合は「退職所得控除」、年金として受け取る場合は「公的年金等控除」の対象となり、一定額まで税負担が軽減されます。

ただし、控除額には勤続年数や他の退職金の有無などが影響するため、受け取り方によって税負担が変わる点に注意が必要です。

受け取り時期や方法は、他の退職金の受取時期とあわせて検討しましょう。

iDeCoの節税額をシミュレーション

iDeCoでは掛金が全額所得控除となるため、所得税や住民税の負担を軽減できます。

ここでは、年収と毎月の掛金別に、年間でどれくらい節税できるのかをまとめました。

年収	毎月の掛金：1万円（年間12万円）	毎月の掛金：2.3万円（年間27.6万円）
400万円	約1.8万円／年	約4.1万円／年
600万円	約2.4万円／年	約5.5万円／年
800万円	約3.6万円／年	約8.2万円／年

※所得税・住民税をあわせた概算の年間節税額です。
実際の節税額は、所得や各種控除などによって異なります。

たとえば、年収600万円の人が毎月2万3,000円を20年間積み立てた場合、年間約5.5万円の節税となり、単純計算で約110万円の節税効果が見込めます。

なお、2026年12月分からiDeCoの拠出限度額が引き上げられる予定です。

自身の加入区分や勤務先の企業年金制度によって限度額が異なるため、最新の制度を確認しておきましょう。

参考：iDeCo公式サイト「iDeCoの拠出限度額の見直し」

iDeCoのデメリット・注意点

iDeCoは節税効果が大きい一方、NISAとは異なる重要な注意点があります。

最大のポイントは、老後資金の準備を目的としているため、原則として60歳になるまで積み立てた資産を引き出せないことです。

また、運用に回す商品によっては元本割れのリスクがあり、加入時や毎月の口座管理に一定の手数料も発生します。

メリット	デメリット・注意点
掛金が全額所得控除になる	原則60歳まで引き出せない
運用益がすべて非課税	商品（投資信託等）により元本割れのリスクがある
受取時にも大きな税制優遇（控除）がある	加入時や毎月の維持に所定の手数料がかかる
自分専用の老後資金を計画的に準備できる	職業や環境によって拠出できる掛金に上限がある

目先の節税効果だけを見るのではなく、老後まで使う予定のない「余剰資金」を中心に計画的に活用することが重要です。

節税につながる不動産投資のメリット

不動産投資は、家賃収入による資産形成だけでなく、所得控除の仕組みを活用した節税効果も期待できる投資です。

給与所得がある会社員が不動産投資を行うことで、課税所得そのものを抑えられるケースもあります。

ここでは、不動産投資が節税につながる主なメリットを解説します。

減価償却によって課税所得を抑えられる

不動産投資では、建物の取得費を一定期間にわたって必要経費として計上する「減価償却」を利用できます。

減価償却費は実際にその年に現金を支出する費用ではありませんが、税務上は必要経費として不動産所得の計算に反映されます。

たとえば、家賃収入が年間300万円、減価償却費やその他の必要経費が年間200万円であれば、単純化すると不動産所得は100万円となります。

このように、減価償却は不動産投資における代表的な節税要素です。

ただし、建物の構造や用途などによって減価償却期間が異なるため、物件ごとに計算する必要があります。

参考：国税庁「減価償却の概要」

不動産所得の赤字は給与所得などと損益通算できる

不動産投資で生じた赤字（不動産所得のマイナス）は、一定の条件のもとで給与所得や事業所得などと損益通算できます。

例えば、給与所得600万円の方が不動産投資で100万円の赤字を出した場合、単純化すると、損益通算後の所得金額は500万円となります。

これにより、所得税や住民税の負担を軽減できる節税効果が期待できます。

ただし、不動産所得の赤字でも、土地取得のための借入金利子に相当する部分など、損益通算の対象とならない場合があるため注意が必要です。

参考：国税庁「損益通算」

固定資産税や修繕費なども必要経費になる

不動産投資では、家賃収入を得るために直接必要な費用のうち、一定のものを必要経費として計上できます。

代表的なものには、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などがあります。

経費項目	内容
固定資産税	所有する不動産にかかる税金
損害保険料	火災保険などの保険料
減価償却費	建物などの取得費を耐用年数に応じて期間配分する費用
修繕費	建物や設備の修繕にかかる費用

ただし、プライベートな支出まで自由に経費にできるわけではありません。

家事上の経費と明確に区分でき、賃貸経営に直接必要な費用であることが重要です。

節税だけでなく家賃収入による資産形成も期待できる

不動産投資は、節税効果だけを目的とした投資ではありません。

安定した入居者が確保できれば、家賃収入という継続的なキャッシュフローを得られる点も大きな魅力です。

ローン返済が進むことで、将来的には資産としての不動産をより多く保有できるようになります。

節税効果と資産形成の両方を見据えて、長期的な視点で投資計画を立てることが重要です。

相続税対策につながる場合がある

不動産は、現金や預貯金に比べて相続税評価額が低くなる場合があります。

現金や預貯金は額面で評価される一方、土地は路線価、建物は固定資産税評価額をもとに評価する仕組みです。

土地の路線価は、地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定められているため、時価と相続税評価額に差が生じるケースもあります。

さらに、賃貸している土地や建物は、一定の要件を満たすことで評価額が減額されます。

こうした評価方法や制度を活用できる点が、不動産を相続税対策に用いる際のメリットといえるでしょう。

不動産投資による節税のデメリット

不動産投資による節税には魅力的な面が多い反面、仕組みを誤解して始めると大きなリスクを抱えることになります。

ここでは、不動産投資による節税の代表的なデメリットを解説します。

不動産投資の節税効果は誰でも同じではない

不動産投資による節税効果は、誰が投資しても同じになるわけではありません。

課税所得が高く所得税率が高い人ほど、損益通算による節税効果は大きくなります。

一方、所得が低く所得税率が低い人は、同じ赤字額でも節税額は小さくなります。

そのため、自身の所得や税率を踏まえて節税効果を考えることが重要です。

節税できてもキャッシュフローが赤字になる可能性がある

不動産投資では、税金を抑えられても手元のお金が増えるとは限りません。

たとえば、減価償却費によって不動産所得を圧縮できても、実際にはローン返済や管理費、修繕費などの支出が発生します。

そのため、節税額だけではなく、年間の家賃収入と実際の支出を比較してキャッシュフローを確認することが重要です。

減価償却による節税効果は永久に続くわけではない

減価償却費は、建物などの取得価額を一定期間にわたって必要経費として計上するものです。

そのため、減価償却できる期間には限りがあります。

購入当初は大きな減価償却費を計上できても、時間の経過とともに計上できる金額が減少すれば、節税効果も変化します。

また、減価償却で不動産所得を抑えても、売却時には建物の取得費が減価償却分だけ小さくなる点に注意が必要です。

不動産投資には空室・修繕・価格下落などのリスクがある

不動産投資は実物資産を扱うため、株式や投資信託にはない固有のリスクが存在します。

リスク	主な内容
空室リスク	入居者が決まらず家賃収入が減少する
家賃下落リスク	周辺環境などにより家賃が下がる
修繕リスク	建物や設備の修繕費が発生する
金利上昇リスク	変動金利の場合、返済負担が増える可能性
価格下落リスク	売却時に購入価格を下回る可能性

節税面だけに目を奪われず、不動産事業としてのリスク管理をしっかり行うことが不可欠です。

投資と節税を比較！NISA・iDeCo・不動産投資の違い

ここまで紹介してきたNISA・iDeCo・不動産投資は、それぞれ節税の仕組みや向き不向きが異なります。

自分の目的やライフプランに合わせて選ぶためにも、まずは3つの制度の違いを整理しておきましょう。

ここでは、それぞれの特徴を比較しながら解説します。

NISA・iDeCo・不動産投資の節税方法を比較

3つの方法を比較すると、節税の仕組みに大きな違いがあることが分かります。

比較項目	NISA	iDeCo	不動産投資
主な節税方法	運用益の非課税	掛金の所得控除・運用益の非課税	必要経費・減価償却など
所得控除	なし	あり	原則として不動産所得の計算
運用益への課税	非課税	非課税	家賃収入などは課税対象
資金の引き出し	比較的自由	原則60歳まで不可	売却などが必要
初期資金	少額から可能	少額から可能	まとまった資金が必要になる場合がある
主なリスク	価格変動	価格変動など	空室・修繕・価格下落など

「投資で節税するならどれが一番いいか」は、収入や資産状況、投資目的によって変わります。

NISAとiDeCoはどちらを優先すべき？

「NISAとiDeCo、どちらから始めるべきか」迷った場合は、目的と資金の使いやすさで判断しましょう。

節税効果を重視するならiDeCoが有力ですが、原則として60歳まで資産を引き出せません。

一方、NISAは運用益が非課税になるうえ、必要なときに資産を売却して現金化できます。

そのため、老後資金とそれ以外の資金を分けて考え、余剰資金の状況に応じて使い分けることが重要です。

NISA・iDeCoと不動産投資は併用できる？

NISA、iDeCo、不動産投資は、それぞれ異なる制度・投資方法であるため、条件を満たせば併用できます。

たとえば、長期の資産形成をNISAで行い、老後資金をiDeCoで準備し、余裕資金や資産状況に応じて不動産投資を検討する方法があります。

ただし、複数の投資を同時に行う場合は、毎月の積立額やローン返済額などを含めた資金計画が重要です。

「節税できるから」という理由だけで投資額を増やすのではなく、生活資金や緊急時の資金を確保したうえで検討しましょう。

投資で節税するときに注意したいポイント

投資による節税は魅力的ですが、節税効果だけにとらわれると本来の資産形成の目的からずれてしまうこともあります。

ここでは、投資と節税を上手に両立させるために意識しておきたいポイントを解説します。

節税目的だけで投資商品を選ばない

投資商品を選ぶときは、節税効果だけでなく、期待できる収益、リスク、運用期間、換金性などを総合的に判断することが重要です。

特に不動産投資では、節税効果があっても物件そのものの収益性が低ければ、長期的に資産を減らす可能性があります。

「いくら節税できるか」だけではなく、「最終的にいくらの資産が残るか」という視点を持ちましょう。

節税額ではなく手元に残るお金で考える

節税額が大きくても、それ以上に投資による支出や損失が大きければ、資産形成としては成功とはいえません。

特に不動産投資では、家賃収入、ローン返済、管理費、修繕費、税金などを含めたキャッシュフローを確認することが重要です。

節税は投資の目的そのものではなく、資産形成をサポートする要素の一つとして考えるとよいでしょう。

投資には元本割れのリスクがある

NISA、iDeCo、不動産投資のいずれも、元本が保証されているわけではありません。

市場環境や経済情勢の変化によっては、運用資産が購入時の金額を下回る可能性があります。

節税効果だけで判断せず、リスクとリターンを考慮し、自身のリスク許容度に合った投資を行うことが大切です。

投資と節税に関するよくある質問

投資と節税について、初心者の方からよく寄せられる質問をQ&A形式でまとめました。

NISAとiDeCoはどちらが節税になりますか？

NISAは運用益の非課税、iDeCoは掛金の所得控除に加えて運用益の非課税という点で仕組みが異なります。

一般的に、掛金を拠出した年の税負担を軽くしたい場合はiDeCoの節税効果のほうが大きくなりやすい傾向があります。一方で、資金をいつでも引き出したい場合はNISAのほうが使いやすい制度です。

年収が高い人ほど不動産投資の節税効果は大きいですか？

はい、一般的には所得税率が高い人ほど、不動産所得の赤字による損益通算の節税効果が大きくなる傾向があります。

ただし、節税効果の大きさだけで物件を選ぶと、収益性の低い物件を購入してしまうリスクもあるため注意が必要です。

一番節税できる投資は何ですか？

一番節税できる投資を一律に決めることはできません。

NISAは運用益の非課税、iDeCoは所得控除と運用益の非課税、不動産投資は必要経費や減価償却など、それぞれ節税の仕組みが異なるためです。年齢や所得、投資目的、資金の使い道などを考慮して、自分に合った方法を選ぶことが重要です。

不動産投資は本当に節税になりますか？

減価償却や損益通算を活用することで、一定の節税効果が期待できるのは事実です。

ただし、節税効果が得られるかどうかは所得水準や物件の収益性によって異なり、必ずしもすべての人にとって有利になるとは限りません。

NISAとiDeCoと不動産投資は併用できますか？

はい、すべて問題なく併用できます。

たとえば、NISAを中長期の資産形成、iDeCoを老後資金、不動産投資を家賃収入や実物資産の保有というように、目的を分けて活用する方法があります。ただし、投資額が大きくなりすぎると生活資金が不足する可能性があるため、無理のない範囲で組み合わせることが重要です。

まとめ：投資の節税を理解して自分に合った方法を選ぼう

今回は、NISAやiDeCo、不動産投資による節税の仕組みや、それぞれのメリット・注意点について解説しました。

NISAは運用益、iDeCoは掛金の所得控除、不動産投資は減価償却や必要経費など、それぞれ節税の仕組みが異なります。

ただし、節税効果だけでなく、投資のリスクや資金の使いやすさも考慮することが大切です。

自身の収入や投資目的、資金状況に合わせて、無理のない方法を選びましょう。

具体的な税額や投資方法については、税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。

なお、詳しくは当社でも融資や会計に関するご相談を受け付けておりますのでお気軽にご相談ください。

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