オーナーチェンジ物件とは？メリット・デメリットと購入時の注意点を解説

本記事では、オーナーチェンジ物件の仕組みやメリット・デメリットについて解説します。

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいる状態で売買されるため、初心者でも購入直後から家賃収入を得られる点が魅力です。

一方で、入居者との契約内容や物件の状態を十分に確認せず購入すると、想定外の修繕費や賃料収入の減少などにつながるリスクもあります。

そこで今回は、オーナーチェンジ物件の基本的な仕組みをはじめ、購入前に確認しておきたい重要なポイントも詳しく紹介します。

オーナーチェンジ物件の特徴と注意点を理解し、購入を検討する際の参考にしてください。

オーナーチェンジ物件の基礎知識と仕組み

オーナーチェンジ物件は、一般的な居住用不動産とは売買の前提や特徴が大きく異なります。

まずは、オーナーチェンジの基本的な概念や売買される背景、居住用として検討する場合の注意点について把握しておきましょう。

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、現在入居者がいる状態のまま売買される投資用不動産のことです。

物件の所有者が変わると、締結されている賃貸借契約や賃貸人としての権利・義務も新しい所有者に引き継がれます。

そのため、新しい所有者は所有権の移転後、既存の入居者から家賃を受け取る権利を得ます。

一方で、敷金の返還義務や賃貸人としての管理義務なども併せて引き継ぐ点が特徴です。

また、購入時点ですでに入居者がいるため、購入後すぐに入居者募集を行う必要がありません。

こうした理由から、空室期間を抑えながら賃貸経営を始めやすい物件として注目されています。

売主がオーナーチェンジ物件を手放す主な理由

「入居者がいて順調に家賃が入るのに、なぜ手放すのか？」と疑問に思う方も多いでしょう。

売主がオーナーチェンジ物件を売却する理由は様々ですが、必ずしも物件自体に問題があるわけではありません。

代表的な売却理由としては以下のようなものが挙げられます。

売却理由	内容の要点
資産の整理・現金化	相続税支払いや事業資金、教育費・住宅購入などのライフイベントに備えるため、不動産を売却して流動性を確保する。
ポートフォリオの再編	収益性や将来性を踏まえ、別エリア・新築物件への買い替えや、保有物件全体の入れ替えを行うため。
含み益の確定（キャピタルゲイン）	市況上昇時に売却して含み益を実現し、資産価値を確定させたい。
管理負担の軽減	高齢化・多忙化に伴い、入居対応・修繕・管理会社とのやり取りなどの負担を減らすために売却する。

ポジティブな売却理由がある一方で、中には「将来的に大規模修繕が必要になる」「滞納やトラブルのリスクを抱えている」などのケースもあります。

そのため、購入検討時には売却理由をできる限り確認しておきましょう。

実需物件（自宅用）との違いと居住目的で購入する場合の注意点

実需物件とオーナーチェンジ物件の最大の違いは、「購入時点で自分や家族がすぐに住めるかどうか」です。

実需物件は自分や家族が住むことを目的とするのが一般的ですが、オーナーチェンジ物件には借主が居住しており、賃貸借契約が引き継がれます。

また、借地借家法第28条により借主の権利が保護されているため、オーナー都合で一方的に退去させることは原則できません。

さらに、契約更新拒絶や解約には「正当の事由」が必要で、自身が住みたいという事情だけで退去を求められるわけではありません。

したがって、居住目的での購入は慎重に検討する必要があります。

項目	実需物件（自宅用）	オーナーチェンジ物件
引渡し時の状態	空室（売主が退去済み）	入居中（賃貸借契約継続中）
購入後すぐ住めるか	✅ すぐに引っ越し可能	❌ 入居者が退去するまで不可
購入目的	自住	投資（家賃収入）
住宅ローン適用	原則可能	金融機関により投資用扱いとなる場合あり
契約の自由度	自由に使用・改造可能	既存の賃貸借契約を承継（変更不可）

オーナーチェンジ物件を購入するメリット・魅力

不動産投資において、オーナーチェンジ物件を選択することには数多くの魅力があります。

ここでは、投資家にとって特に大きなメリットとなる5つのポイントを詳しく解説します。

購入後すぐに家賃収入を得られる

オーナーチェンジ物件の最大のメリットは、購入後すぐに家賃収入を得られることです。

空室物件の場合、入居者募集から契約成立までに数週間から数カ月かかることもあります。

しかし、オーナーチェンジ物件であればその期間を省略できます。

ローンを組んで購入した場合でも、家賃収入を返済の原資にできるため、無収入のまま返済だけが先行する期間を作らずに済みます。

この点は、投資計画を立てる上での大きな安心材料になります。

新築・空室物件より価格が安い傾向

オーナーチェンジ物件は、同等の条件を持つ空室物件や新築物件と比較して、割安な価格で取引される場合があります。

これは、購入希望者が「実需（自分が住むための購入）」層ではなく、主に投資家となるため、購入者層が狭くなることが一因です。

また、後述するように「購入前に室内を確認できない」といった制約があるため、その分のリスクが価格に反映されることもあります。

空室物件より低い価格で購入できれば、より高い利回りを狙いやすくなる点も魅力です。

資金調達のハードルが低い

家賃収入という返済原資がすでに見込めることは、金融機関の融資審査においてもプラスに働きやすい要素です。

空室物件の場合、金融機関は将来の入居率や賃料水準を見込みで判断しなければなりません。

一方で、オーナーチェンジ物件であれば現在の家賃実績をもとに返済能力を評価できます。

属性や物件によって差はあるものの、審査上の不確実性が減る分、融資を受けやすくなる可能性があります。

収益シミュレーションがしやすい

投資判断で重要になるのが、将来の収支をどれだけ精度高くシミュレーションできるかという点です。

オーナーチェンジ物件はすでに現在の家賃や管理費、共益費などの実際の契約・費用情報があります。

そのため、これらの数字をベースにシミュレーションを組み立てられます。

想定家賃に頼らざるを得ない新築・空室物件と比べて、投資判断の根拠がより具体的になる点は大きな強みです。

入居者募集の手間や初期コストが削減できる

物件を購入してから入居者を集める場合、広告費や仲介手数料、フリーレント期間の家賃損失など、さまざまな初期コストが発生します。

しかし、オーナーチェンジ物件であれば、購入時点でこれらの費用や募集の手間をかけずに賃貸経営をスタートできます。

特に本業を持ちながら副業として不動産投資を行う人にとっては、時間的・精神的な負担を抑えられる点は大きなメリットです。

入居者募集に関する管理会社とのやり取りや集客に時間を割かずに済む点も、オーナーチェンジ物件の魅力といえるでしょう。

オーナーチェンジ物件を購入するデメリット

魅力的なメリットが多いオーナーチェンジ物件ですが、中古投資ならではのデメリットや注意すべきリスクも存在します。

購入後に後悔しないために、リスク面も正しく把握しておきましょう。

室内・設備の状態を事前に確認できない

入居者が居住中のオーナーチェンジ物件は、原則として室内の内見ができません。

そのため、壁紙や床の劣化状況、においや騒音といった実際の住み心地に関わる情報を、購入前に確認することが難しくなります。

売主や管理会社からの情報に頼らざるを得ない部分が大きく、想定していた状態と実際の物件にギャップが生じるリスクは常につきまといます。

契約内容・家賃設定を自由に変更できない

オーナーチェンジ物件を購入すると、前オーナーと入居者が結んだ既存の賃貸借契約の内容をそのまま引き継ぐことになります。

そのため、新オーナーになったからといって、家賃や契約内容を一方的に変更することはできません。

相場より安い賃料設定になっている場合でも、すぐに家賃を適正化できるとは限らない点は把握しておきましょう。

悪質な入居者がいても簡単に退去させられない

日本の借地借家法では入居者（借主）の権利が強く保護されています。

そのため、家賃滞納や近隣トラブルなどの問題があっても、オーナー側の都合だけで簡単に退去させられません。

契約を解除するには、信頼関係が破壊されたと認められるような事情など、一定の要件を満たす必要があります。

また、実際に退去にこぎつけるまで法的な手続きと時間がかかるケースも少なくありません。

退去後に想定外の修繕費が発生する可能性がある

内見ができない状態で購入するオーナーチェンジ物件は、実際に入居者が退去して初めて室内の状態が明らかになることがあります。

長期間入居していた部屋では、壁紙の張替えや設備の交換など、想定以上の原状回復・修繕費用がかかるケースも見られます。

購入時の利回りだけでなく、将来的な修繕コストもあらかじめ見込んでおくことが、収支計画のズレを防ぐポイントです。

オーナーチェンジ物件を購入する前に確認したい収支

オーナーチェンジ物件の広告には利回りの数字が大きく打ち出されていることが多いですが、その数字だけを鵜呑みにするのは危険です。

実際の収益力を正しく見極めるために、確認しておきたい収支のポイントを解説します。

表面利回りだけでオーナーチェンジ物件を判断しない

オーナーチェンジ物件の収益性を比較するとき、まず確認したいのが「表面利回り」です。

表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割って算出するもので、物件の収益性を簡単に比較できる指標です。

たとえば、2,000万円の物件で年間家賃収入が120万円なら、表面利回りは6％となります。

計算例
物件価格 2,000万円 / 年間家賃収入 120万円の場合
120万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 6%

ただし、表面利回りには管理費や修繕積立金、固定資産税などの購入後に発生する支出が反映されていません。

そのため、表面利回りが高い物件だからといって、必ずしも購入後の手残りが多いとは限らない点に注意が必要です。

家賃収入だけでなく管理費・修繕費なども確認する

オーナーチェンジ物件では、毎月の家賃収入だけでなく、購入後に発生する支出も確認しましょう。

区分マンションであれば、管理費や修繕積立金などが毎月の支出として発生します。

また、固定資産税・都市計画税、賃貸管理会社への管理手数料、火災保険料などが必要になる場合もあります。

そのため、「年間家賃収入−年間支出」でどの程度の収益が残るのかを確認することが大切です。

実際の収益性を判断するにはネット利回りも確認する

オーナーチェンジ物件の実際の収益性を確認する際は、表面利回りだけでなく「ネット利回り（実質利回り）」も確認しましょう。

ネット利回りは、家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税などの経費を差し引いた実際の収益をもとに、物件価格に対する収益性を確認する考え方です。

たとえば、物件購入価格が2,000万円、年間家賃収入が120万円、年間経費が30万円のオーナーチェンジ物件の場合、まず年間の実質収益を計算します。

この場合、表面利回りは「120万円÷2,000万円×100＝6％」ですが、経費を差し引いたネット利回りは4.5％です。

このように、実質利回りをベースに収支シミュレーションを行い、納得できる収益が得られるかを検証しましょう。

オーナーチェンジ物件の購入前に確認すべき資料

オーナーチェンジ物件は室内を直接確認できない分、書類から得られる情報の重要性が非常に高くなります。

契約前に必ず目を通しておきたい資料を確認しましょう。

レントロールで入居状況と家賃を確認

「レントロール（賃貸条件一覧表）」は、対象物件の入居状況がひと目でわかる重要な資料です。

レントロールを確認する際は、単に家賃額を見るだけでなく、以下の点に注目しましょう。

項目	確認内容	投資判断への影響	リスク・注意点
各部屋の入居期間	入居開始時期、在住年数、賃料改定履歴	長期入居者は安定収入だが、退去後の賃料下落を見込む必要	古い入居のまま高い賃料 → 退去後に相場賃料へ大幅下落する可能性
契約形態（普通借家／定期借家）	契約種別、更新条件、期間満了時の扱い	退去の確実性・賃料改定のしやすさに直結	期間満了で契約が終了するが、再契約されるとは限らない
フリーレント・敷金・礼金の有無	直近入居者の契約条件、フリーレント期間、初期費用設定	入居付けの難易度・募集賃料の実力を判断	極端なフリーレントが付与されている場合、実質賃料が相場より低い可能性

修繕履歴・設備の交換履歴を確認

入居者がいるオーナーチェンジ物件では、購入前に室内の状態を詳しく確認できないことがあります。

そのため、修繕履歴や設備の交換履歴が重要な判断材料になります。

特に、次の設備について確認しておくと安心です。

あわせて、マンション全体の大規模修繕の実施時期や、今後の修繕予定も確認しましょう。

修繕履歴がほとんど残っていない場合は、購入後に設備交換や修理費用が発生する可能性があるので注意が必要です。

家賃滞納や入居者トラブルの有無を確認

入居者の質を知るために、過去および現在の家賃滞納状況や近隣トラブルの記録の開示を売主側に求めましょう。

滞納履歴がある場合、管理会社が保証会社を利用しているか、保証委託契約が新オーナーに引き継がれるかを確認することが不可欠です。

また、「近隣からの騒音クレーム」「ゴミ出しマナー違反」などのトラブルが頻発していないかを事前リサーチしておきましょう。

そうすることで、購入後の運用リスクを大幅に回避できます。

オーナーチェンジ物件の購入から引き渡しまでの流れと手続き

オーナーチェンジ物件の取引では、物件の売買だけでなく、入居者との賃貸借契約や敷金、家賃の受け取りも引き継ぎます。

契約内容や引き継ぐ金銭を事前に整理し、売主や不動産会社、管理会社と確認しながら手続きを進めることが大切です。

物件選定から売買契約締結までのステップ

購入を決意してから売買契約に至るまでの手順は以下の通りです。

賃貸人の地位承継通知書と敷金精算の手続き

所有権の移転と引き渡しが完了した後は、入居者へ賃貸人の変更を速やかに通知します。

この通知には一般的に「賃貸人の地位承継通知書」などの書面が使われますが、法律上この名称が義務付けられているわけではありません。

重要なのは、所有者が変わったこと、新しい賃貸人の連絡先、賃貸借契約が従来の条件で引き継がれることなどが明記されている点です。

通知書には、次の内容を記載すると分かりやすいでしょう。

敷金については、退去時の返還義務が新オーナーに引き継がれるため、引き渡し時に残高を確認して精算します。

一般的には、敷金相当額を売買代金から差し引く方法や、売主から買主へ別途支払う方法が用いられます。

管理会社との新規契約および家賃振込先の変更通知

引き渡し完了後は、賃貸管理業務を継続するか、管理会社を変更するかを確認します。

既存の管理会社に継続して委託する場合は、従来の管理委託契約が承継されるかを確認しましょう。

承継されない場合には、新たな管理委託契約の締結が必要です。

一方、管理会社を変更する場合は、既存の管理会社との契約内容を確認したうえで、解約手続きと新しい管理会社への委託手続きを進めます。

また、管理会社の変更などに伴って家賃の振込先が変わる場合は、入居者に新しい振込先を確実に通知する必要があります。

家賃の振込時期に間に合うよう、変更日や新しい振込先を明確に案内しておくことが大切です。

オーナーチェンジ物件でよくあるトラブルと回避策

オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態で購入するため、空室物件とは異なるトラブルが起こることがあります。

購入後に想定外の費用や制約が発生しないよう、物件の状態や賃貸借契約などを事前に確認しておきましょう。

引き渡し後に発覚する設備の不具合トラブル

入居中の物件では、給湯器やエアコン、水回り設備などの状態を確認しにくいことがあります。

引き渡し後に故障すると、修理費用を新オーナーが負担する可能性があります。

購入前には、以下の項目をチェックしておきましょう。

あわせて、売買契約書では契約不適合責任の範囲や期間も確認しておきましょう。

引き渡し後に不具合が見つかった場合、誰がどこまで対応するのかを明確にしておくことが重要です。

家賃滞納や入居者とのトラブルを防ぐ

オーナーチェンジ物件では、現在の入居者との賃貸借契約も引き継ぐことになります。

そのため、購入後に家賃滞納が判明すると、想定していた家賃収入を得られない可能性があります。

購入前には、現在の家賃だけでなく、滞納の有無や過去の支払い状況を確認しておきましょう。

滞納がある場合は、滞納額や発生時期、売主や管理会社がどのように対応しているのかも確認する必要があります。

さらに、賃貸借契約の内容や更新時期、保証会社の利用状況なども確認しておくと、購入後の入居者対応をスムーズに進めやすくなります。

リノベーション・建て替えができないトラブル

オーナーチェンジ物件を購入しても、入居者がいる間は、すぐにリノベーションや建て替えを行えるとは限りません。

特に、購入前に次の契約条件を確認する必要があります。

普通借家契約では、契約期間が終了しても、正当な理由なく入居者に退去を求めることが難しい場合があります。

将来的に自分で使用したい場合や、大規模なリノベーションを予定している場合は、退去時期や立ち退き交渉の可能性も考えておきましょう。

オーナーチェンジ物件に関するよくある質問（Q&A）

オーナーチェンジ物件を購入する際は、「購入後に自分で住めるのか」「通常の物件よりお得なのか」など、さまざまな疑問が生じます。

ここでは、オーナーチェンジ物件についてよくある質問を紹介します。

オーナーチェンジ物件に自分で住むことはできますか？

入居者が住んでいる間は、原則として自分で住むことはできません。

普通借家契約では、オーナーが変わったことだけを理由に退去を求めるのも難しい場合があります。

オーナーチェンジ物件は割安・お得と聞きますが本当ですか？

必ずしもお得とは限りません。

購入後すぐに家賃収入を得やすい一方、室内を確認しにくく、設備不具合や家賃滞納などを引き継ぐ可能性があります。
表面利回りだけでなく、管理費や修繕費などを差し引いたネット利回りを確認し、収益とリスクの両方で判断しましょう。

オーナーチェンジ物件でも住宅ローン控除は使えますか？

入居者が住んでいる投資用物件では、基本的に住宅ローン控除は利用できません。

住宅ローン控除には、取得後6か月以内に本人が居住するなどの要件があります。
将来、自分で住む場合も、ローンの種類や居住開始時期によって扱いが変わるため、購入前に金融機関や税理士へ確認しましょう。

まとめ：オーナーチェンジ物件はリスクを理解して購入しよう

今回は、オーナーチェンジ物件の仕組みやメリット・デメリット、購入前に確認しておきたいポイントについて解説しました。

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいるため、購入後から家賃収入を得やすく、入居者募集の手間を抑えられる点が魅力です。

一方で、入居者との賃貸借契約や敷金などを引き継ぐほか、購入前に室内の状態を十分に確認できない場合もあります。

メリットだけでなく、入居者や物件に関するリスクも十分に把握したうえで、無理のない資金計画を立てて購入を検討しましょう。

なお、詳しくは当社でも融資や会計に関するご相談を受け付けておりますのでお気軽にご相談ください。

＞＞会計ドットコム公式サイトへ