不動産売却の税金はどう決まる？法人を除く個人の計算方法と特例・控除を解説

本記事では、個人が不動産を売却した際にかかる税金の種類や計算方法について解説します。

不動産売却にかかる税金は、売却価格だけでなく、購入時の価格や所有期間などによって大きく変わります。

また、税金の仕組みを十分に理解しないまま不動産を売却すると、想定以上の税負担が発生する場合もあるので注意が必要です。

そこで今回は、個人が不動産を売却した際に発生する税金をはじめ、具体的な計算方法や所有期間による税率の違いについて解説します。

さらに、税負担を軽減できる特例・控除や、不動産売却時の注意点についても詳しく紹介します。

ぜひ、不動産売却後の資金計画を立てる際の参考にしてください。

不動産売却で発生する税金の種類

不動産の売却では、契約から所有権移転、利益の確定まで複数の場面で税金が発生します。

ここでは、個人が不動産を売却する際に検討すべき主な税金を解説します。

印紙税

不動産の売買契約書を作成する際にかかる国税が「印紙税」です。

印紙税は、売買契約書に記載された契約金額に応じて税額が段階的に決まる税金です。

現在は不動産取引に対する軽減措置が設けられており、一定の条件を満たす契約書には本則税率より低い税率が適用されます。

たとえば、契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合、印紙税は本則税率の2万円から1万円に軽減されます。

参考：国税庁：「No.7140 印紙税額の一覧表」

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記手続きを行う際に課される国税です。

不動産売却では、住宅ローンを完済した際に「抵当権抹消登記」の手続きが必要になります。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき原則1,000円です。

ただし、土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、それぞれに税金がかかるため、合計2,000円かかります。

参考：法務局「登録免許税の計算」

譲渡所得税

不動産売却にかかる税金の中でも、金額が大きくなりやすいのが譲渡所得税です。

譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対してかかる所得税・復興特別所得税・住民税をまとめて表した呼び方です。

不動産の譲渡所得は、給与所得などとは分けて税額を計算する「分離課税」の対象となり、所有期間によって税率が変わります。

詳しい計算方法については、次の章で解説します。

消費税

個人がマイホームや土地を売却する場合、基本的に消費税はかかりません。

なぜなら、土地の譲渡は消費税の非課税取引とされており、マイホームの売却も事業として行う取引ではないからです。

ただし、個人事業主などが事業として不動産を売却する場合、建物部分に消費税がかかることがあります。

また、不動産会社への仲介手数料など、売却にかかる諸費用には消費税がかかる点にも注意が必要です。

不動産を売却したときの税金の計算方法

不動産を売却したときにかかる税金の中でも、譲渡所得税は特に大きな負担になりやすい税金です。

譲渡所得税は、売却額そのものにかかるのではなく、売却によって得られた「利益」の部分に対して課税されます。

ここでは、譲渡所得がどのように計算されるのかを具体的に解説します。

不動産売却の税金は「譲渡所得」に対してかかる

不動産を売却したときにかかる所得税・住民税は、売却価格そのものではなく、売却によって生じた「譲渡所得」をもとに計算されます。

譲渡所得は、売却価格（譲渡価額）から不動産の取得費や売却時にかかった譲渡費用を差し引いて算出します。

さらに、一定の要件を満たす場合は特別控除額を差し引き、税金の計算対象となる「課税譲渡所得」を求めます。

計算式は以下の通りです。

つまり、取得費や譲渡費用を差し引いて利益が出なければ、原則として所得税・住民税はかかりません。

なお、建物の取得費は購入時の金額をそのまま使うわけではありません。

所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算するため、購入時の金額よりも取得費が小さくなる場合があります。

参考：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

取得費に含められる主な費用

取得費とは、売却した土地や建物を取得するために支払った費用などです。

代表的なものとして、次の費用があります。

ただし、建物については購入代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。

そのため、購入時に2,000万円だった建物が、売却時にもそのまま2,000万円の取得費として認められるわけではありません。

また、事業所得などの必要経費としてすでに計上した費用については、譲渡所得の取得費に重複して含めることができない場合があります。

参考：国税庁「取得費となるもの」

取得費がわからない不動産はどうする？

購入時期が古い不動産や相続した不動産などでは、購入時の契約書や領収書が見つからず、取得費を確認できないケースがあります。

このような場合、売却価格の5％相当額を「概算取得費」として計上できます。

たとえば、3,000万円で不動産を売却した場合の概算取得費は以下の通りです。

ただし、実際の取得費が売却価格の5％を大きく上回る場合、5％の概算取得費を使うと課税対象となる譲渡所得が大きくなる可能性があります。

そのため、古い売買契約書、領収書、通帳記録など、取得費を確認できる資料が残っていないか、売却前にできるだけ探しておくことが重要です。

参考：国税庁「取得費が分からないとき」

譲渡費用に含められるもの

譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用です。

代表的なものには、次のような費用があります。

一方、通常の修繕費や固定資産税など、不動産を維持・管理するための費用は、原則として譲渡費用には含まれません。

「売却に関連して支払った費用なら何でも控除できる」というわけではないため、領収書や請求書を保管しておくことが大切です。

参考：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

不動産を売却したときの税金は所有期間で変わる

不動産売却で発生する譲渡所得税の税率は、その不動産を「何年間所有していたか」によって大きく2つに分かれます。

所有期間が短い不動産の売却ほど、投機的取引を抑止する目的で高額な税率が設定されています。

区分境界線となる「5年」の判定基準は、単に所有した日数ではなく「売却した年の1月1日時点」で判定する点に注意が必要です。

5年以下の不動産を売却すると短期譲渡所得

不動産を所有していた期間が「売却した年の1月1日時点で5年以下」の場合は、「短期譲渡所得」に区分されます。

短期譲渡所得にかかる税率は以下の通りです。

税目	税率	補足説明
所得税	30%	課税所得に対する基本の所得税率
復興特別所得税	0.63%	所得税額の2.1%として計算（30% × 2.1% = 0.63%）
住民税	9%	一律の住民税率
合計税率	39.63%	上記の合計（30% + 0.63% + 9%）

税率が非常に高く設定されているため、売却を急がない場合は5年を超えるまで待つことも有効な選択肢となります。

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

5年を超える不動産を売却すると長期譲渡所得

不動産を所有していた期間が「売却した年の1月1日時点で5年を超える」場合は、「長期譲渡所得」に区分されます。長期譲渡所得にかかる税率は以下の通りです。

税目	税率	補足説明
所得税	15%	課税所得に対する基本の所得税率
復興特別所得税	0.315%	所得税額の2.1%として計算（15% × 2.1% = 0.315%）
住民税	5%	一律の住民税率
合計税率	20.315%	上記の合計（15% + 0.315% + 5%）

短期譲渡所得と比較すると約半分の税率に抑えられるため、売却時期を検討する際の大きな判断材料となります。

参考：国税庁「長期譲渡所得の税率」

不動産を売却したときの税金をシミュレーション

不動産売却の税金は、計算式だけを見てもイメージがつかみにくいものです。

ここでは代表的な3つのケースについて、具体的な数字を使ったシミュレーションを紹介します。

マイホーム売却（3,000万円で売却・所有10年）の計算例

例えば、10年間所有していたマイホームを3,000万円で売却したとします。

ここでは分かりやすく、次の条件で計算します。

まず、特別控除前の譲渡所得は、3,000万円－2,000万円－100万円＝900万円です。

通常なら、この900万円が課税対象となります。

しかし、一定の要件を満たしてマイホームの3,000万円特別控除を利用できれば、900万円－3,000万円＝マイナスとなるため、課税譲渡所得は0円となります。

つまり、この例では譲渡所得に対する所得税・住民税は発生しません。

ただし、特例を利用するためには一定の要件があり、特例を利用した結果として税額が0円になる場合でも、確定申告が必要になるケースがあります。

投資用不動産（収益物件）売却の計算例

次に、投資用マンションなどの収益物件を売却したケースを考えてみます。

例えば、以下の条件で計算してみましょう。

この場合、5,000万円－2,500万円－200万円＝2,300万円が課税譲渡所得となります。

長期譲渡所得として原則の税率20.315％を適用すると、2,300万円×20.315％＝約467万2,000円となります。

実際には、建物の取得費について減価償却費相当額を差し引くため、投資用不動産では購入価格をそのまま取得費として計算できない点に注意が必要です。

また、投資用不動産の場合はマイホーム向けの3,000万円特別控除などを利用できないため、居住用不動産より税負担が大きくなるケースがあります。

相続した不動産を売却した場合の計算例

相続した不動産を売却する場合、相続した時点の時価をそのまま取得費にするわけではありません。

原則として、被相続人が取得した際の購入代金などを基に取得費を計算し、所有期間も被相続人から引き継ぎます。

例えば、以下の条件でシミュレーションしてみます。

この条件では、4,000万円－1,000万円－200万円＝2,800万円が課税譲渡所得となります。

長期譲渡所得の税率20.315％を単純に適用すると、2,800万円×20.315％＝約568万8,000円です。

ただし、相続した空き家については、一定の要件を満たすことで「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用できる場合があります。

また、相続税を支払っており、一定期間内に相続財産を売却する場合には、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。

不動産売却の税金を大幅に安く抑える5つの特例・控除

不動産を売却した際の税金は、国の優遇制度（特例・特別控除）を活用することで、税負担を大きく軽減することが可能です。

条件に該当していれば、何百万〜何千万円もの税金をゼロにできるケースもあります。

ここでは、代表的な5つの特例制度について概要と要件を分かりやすく紹介します。

居住用財産の3,000万円特別控除の特例

マイホームを売却したときに使える代表的な特例が、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除の特例」です。

所有期間の長短にかかわらず適用でき、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得に対する税金を抑えられます。

ただし、親子や夫婦など特別な関係にある人への売却は対象外となるほか、前年・前々年に一定の特例を利用している場合など、いくつかの要件があります。

また、住宅ローン控除についても、適用できない期間があるため注意が必要です。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

所有期間10年超のマイホームを売った時の軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームには、通常の長期譲渡所得より低い軽減税率が適用されます。

3,000万円特別控除などを差し引いた後の課税長期譲渡所得金額のうち、6,000万円以下の部分は所得税10％・住民税4％です。

この特例は3,000万円特別控除と併用できますが、買換え特例などとは併用できないため、適用条件の確認が必要です。

特定の居住用財産の買換え特例（課税の繰り延べ）

マイホームを売却して新たなマイホームに買い換える場合に利用できるのが、「特定の居住用財産の買換え特例」です。

この特例は税額を減らすのではなく、売却による譲渡益への課税を将来の売却時まで繰り延べる制度です。

買い換えたマイホームを将来売却する際に、繰り延べた譲渡益も含めて課税されます。

ただし、3,000万円特別控除や軽減税率の特例とは併用できないため、将来の売却も考慮して選択することが重要です。

相続空き家を売却した場合の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却する場合にも、一定の要件を満たせば最大3,000万円（※相続人が3人以上の場合は2,000万円）の特別控除を利用できます。

原則として、昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）が対象で、耐震基準を満たすための改修や、家屋の取壊し（更地化）などが必要です。

相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があるため、早めに要件を確認することが重要です。

参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

売却損（赤字）が出た場合の損益通算・繰越控除の特例

不動産を売却した結果、取得費や譲渡費用などを差し引いて譲渡損失が生じることがあります。

通常、土地や建物の譲渡損失を給与所得などと自由に相殺することはできません。

一方で、一定の要件を満たすマイホームの売却では、譲渡損失を他の所得と損益通算でき、翌年以後3年間は繰越控除も可能です。

代表的なのは、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の特例と、住宅ローンが残る場合の譲渡損失の特例です。

ただし、いずれも所有期間や住宅ローンなどの要件があるため、利用する際は適用条件を確認しましょう。

不動産売却の税金に関する確定申告の流れ

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。

特例を利用する場合も申告が必要になるケースがあるため、「税金が0円だから確定申告もしなくてよい」とは限りません。

ここでは申告が必要になるケースや必要書類、期限について解説します。

確定申告が必要なケース・不要なケース

不動産の売却によって譲渡所得が発生した場合、原則として確定申告が必要です。

一方、譲渡所得が生じず、利用する特例もない場合は、確定申告が不要となるケースがあります。

ただし、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は、税額がゼロになる場合でも確定申告が必要です。

また、譲渡損失について損益通算や繰越控除の特例を利用する場合も申告が必要になります。

そのため、申告の必要性は「利益が出たか」だけでなく、「特例を利用するか」も含めて判断しましょう。

参考：国税庁「No.3102 譲渡所得の申告期限」

不動産売却の確定申告に必要な主な書類

不動産売却の確定申告では、売却した不動産の取得費や譲渡費用を確認できる資料を準備します。

主なものとして、次のような書類があります。

特に重要なのが、取得費を証明できる資料です。

取得費が分からない場合は売却価格の5％を概算取得費として計算できるものの、実際の取得費が大きい場合には税金が高くなる可能性があります。

そのため、不動産を売却することが決まった段階で、購入時の契約書や領収書などを探しておくとよいでしょう。

申告期限と申告を忘れた場合のペナルティ（無申告加算税等）

不動産を売却した場合、譲渡所得の確定申告は、原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日までに行います。

ただし、期限日が土曜日・日曜日・祝日などに当たる場合は、翌日に期限が繰り下げられます。

例えば2025年中に不動産を売却した場合、2026年分の確定申告期間は2026年2月16日から3月16日でした。

申告や納税が必要なのに期限を過ぎると、状況に応じて無申告加算税や延滞税などが課される場合があります。

税務署から指摘されるまで放置するのではなく、申告が必要だったことに気付いた時点で、できるだけ早く税務署や税理士へ相談しましょう。

不動産売却で税金対策に失敗しないための注意点

不動産売却の税金は特例・控除をうまく活用すれば大きく抑えられますが、制度を誤解したまま進めてしまうと、想定外の税負担が発生することもあります。

ここでは、税金対策で失敗しないために押さえておきたい注意点を紹介します。

特例・控除は併用できないケースがある

不動産売却の税金を抑える特例には、3,000万円特別控除、軽減税率、買換え特例、譲渡損失の損益通算・繰越控除など、さまざまな制度があります。

しかし、すべての特例を自由に組み合わせられるわけではありません。

例えば、3,000万円特別控除と10年超所有の軽減税率は、一定の要件のもとで併用できます。

一方、買換え特例など、併用できない制度もあります。

そのため、「使える特例をすべて使えばよい」と考えず、自分のケースで利用できる特例と併用できる組み合わせを確認しましょう。

取得費が分からない「概算取得費（5%ルール）」のリスク

取得費が分からない場合に売却価格の5％を取得費とする方法は便利ですが、税金を安くするための制度ではありません。

例えば、5,000万円で売却した不動産の実際の取得費が3,000万円だったとします。

しかし、取得費を証明できない場合、5％ルールを利用して計算すると、取得費は250万円です。

この場合、実際には3,000万円かかった取得費を250万円として扱うため、課税対象となる譲渡所得が大幅に増えてしまいます。

古い不動産を売却する場合でも、購入時の契約書、領収書、通帳記録など、取得費を裏付ける資料が残っていないか確認することが重要です。

税理士に相談すべきタイミングとメリット

不動産売却の税金は、売却後に相談するよりも、できれば売却前に税理士へ相談することをおすすめします。

特に、次のようなケースでは専門家への相談を検討しましょう。

不動産売却では、売却価格だけでなく、取得費、譲渡費用、所有期間、特例の適用可否などを総合的に判断する必要があります。

税理士に相談することで、必要書類や計算方法、利用可能な特例などについて個別の事情を踏まえて確認できます。

不動産を売却したときの税金でよくある疑問

ここまで解説してきた内容を踏まえ、不動産売却の税金についてよく寄せられる疑問をQ&A形式でまとめました。

細かい部分で気になるポイントがあれば、ここで確認しておきましょう。

相続した不動産を売却した場合の税金はどうなる？

相続した不動産を売却した場合、原則として被相続人の取得費と取得時期を引き継いで譲渡所得を計算します。

一定の要件を満たせば、相続空き家の3,000万円特別控除や、相続税の一部を取得費に加算できる特例を利用できます。

不動産売却の税金はクレジットカードで払える？

所得税・復興特別所得税などの国税は、クレジットカードで納付できます。

ただし、納付額に応じた決済手数料がかかります。

不動産売却の税金はいつ払う？

不動産を売却して譲渡所得が生じた場合、原則として売却した翌年に確定申告を行い、所得税・復興特別所得税を納付します。

住民税は所得税とは別に課税され、納付時期も異なります。

まとめ：不動産売却の税金は事前の対策が重要

今回は、不動産売却にかかる税金の種類や計算方法、税率、利用できる特例・控除について解説しました。

不動産売却では、売却価格から取得費や譲渡費用、特別控除を差し引いて課税譲渡所得を計算します。

取得費が分からない場合は概算取得費を利用できますが、税負担が大きくなる可能性があります。

また、一定の要件を満たせば、3,000万円特別控除や軽減税率などを利用できます。

不動産を売却する際は、事前に取得費や譲渡費用を整理し、利用できる特例や税額を確認しておきましょう。

なお、詳しくは当社でも融資や会計に関するご相談を受け付けておりますのでお気軽にご相談ください。

＞＞会計ドットコム公式サイトへ