トランクルームが儲からないと言われる理由とは？収益性や失敗例を解説

本記事では、トランクルーム経営が「儲からない」と言われる理由や収益性について解説します。

トランクルームは、アパートやマンション経営と比べて初期投資を抑えやすく、土地活用の方法として注目されています。

一方で、立地や料金設定、施設の規模などを十分に検討せずに始めると、想定していた収益を確保できない場合もあるので注意が必要です。

そこで今回は、トランクルーム経営の基本的な仕組みをはじめ、収支シミュレーションや失敗しやすいパターンについて詳しく紹介します。

トランクルーム経営の特徴や注意点を理解し、土地活用を検討する際の参考にしてください。

トランクルームは儲からない？まず知っておきたい仕組み

まずはトランクルーム経営で利益がどのように生まれるのか、そしてどのような運営方式があるのかという基本を押さえておきましょう。

仕組みを知ることで、後述する「儲からない理由」もより具体的に理解できるようになります。

トランクルーム経営でどのように利益を得るのか

トランクルーム経営は、屋外に設置したコンテナや屋内の収納スペースを個人・法人に貸し出し、月額の利用料を収益とするビジネスです。

基本的な収益構造はアパート経営などの賃貸事業と同様で、「利用料収入－初期費用の回収・ランニングコスト」が手元に残る利益となります。

利用料は1区画あたり数千円〜数万円程度と決して大きな金額ではないため、区画数と稼働率をどれだけ積み上げられるかが収益を左右します。

裏を返せば、空室（空き区画）が多い状態が続くと、想定していた利益はなかなか生まれません。

トランクルーム経営には複数の運営方式がある

トランクルーム経営には、オーナー自身で運営する方法のほか、運営会社への委託や土地を事業者に貸し出す方法などがあります。

運営方式によって、手間や初期費用、空室リスク、収益性が異なるため、それぞれの特徴を理解しておくことが大切です。

運営方式	概要	メリット	デメリット
自己経営方式（自営）	計画・設置・集客・顧客管理・クレーム対応まで全てオーナーが実施	手数料が発生せず 利益率が最も高くなりやすい	運営・管理の手間と時間が非常に多い
業務委託方式（管理委託）	施設の所有・経営はオーナー、管理業務（集客・清掃・顧客対応等）は専門業者へ委託	委託料により 管理の手間を大幅に削減	委託手数料がかかり、自己経営より利益が減る
一括借り上げ方式（リースバック）	専門事業者が土地・施設を一定額で借り上げ、運営・管理を全て任せる	入居率に関係なく 毎月安定した家賃収入（サブリース料） が得られる	収益が他方式より 低くなりやすい
事業用定期借地方式	土地をトランクルーム業者に貸し出し、地代を受け取る方式	初期費用がほぼ不要で リスク・手間が最も少ない	収益が地代のみで リターンが限定的

トランクルームが儲からないといわれる5つの理由

トランクルーム経営には、他の土地活用と比較したときに収益性が見劣りしやすい構造的な要因がいくつかあります。

ここでは、儲からないと言われる代表的な5つの理由を解説します。

アパートや駐車場と比較して1区画の単価が低い

トランクルーム経営は、1区画の月額利用料が数千円〜数万円程度と比較的低単価です。

アパート経営のように「1戸で毎月7万〜10万円」といった大きな賃料を1契約で得ることは難しく、1区画あたりの収益は小さくなります。

駐車場に比べて敷地を細分化して複数の区画を設けられる一方、設備費などの初期費用も必要です。

また、周辺の相場を大きく上回る料金設定は難しいため、十分な区画数や稼働率を確保できなければ、期待した収益を得にくくなります。

こうした点が、「儲からない」と言われる要因の一つです。

他の土地活用と比べて税制優遇が少ない

アパートやマンションなどの居住用建物には、固定資産税・都市計画税の軽減措置（住宅用地の特例）が適用されます。

一方で、トランクルームとして利用する土地は住宅用地に該当しないため、こうした税制優遇の対象にはなりません。

そのため、アパート経営と比べて税負担の面で不利になりやすく、固定資産税などを含めた収支計画が重要になります。

こうした税負担の違いも、トランクルームが「儲からない」といわれる理由の一つです。

参入障壁が低く競合が増えやすい

トランクルーム経営は、アパート建設に比べて大規模な工事が不要で、比較的少ない資金と短期間で開業できる点が特徴です。

しかし、この「開業のしやすさ」は同時に参入障壁の低さを意味します。

近隣に競合するトランクルームが増えると、集客をめぐる競争が激しくなり、料金の引き下げにつながることがあります。

また、競合施設の料金や立地を十分に調査せずに開業すると、想定していた稼働率を確保できず、収益計画が崩れることにもつながります。

コンテナの耐用年数変更で節税が困難になった

かつてトランクルームは、コンテナを「器具及び備品」として扱うことで、7年という短期間で減価償却できる節税投資として注目されました。

しかし近年は、国税庁がコンテナを容易に移動できない「建物」として扱い、修正申告を求めるケースが増えています。

建物として扱われると、構造などにもよりますが、耐用年数が30年を超える場合もあり、長期間で減価償却されることになります。

この結果、短期間で大きな減価償却費を計上して所得税を圧縮する、以前のメリットが使いにくくなりました。

現在ではトランクルーム経営の節税効果は高いとはいえず、節税目的だけで始めると期待外れに終わる可能性があります。

参考：国税庁（中古資産の耐用年数）　
　　　Rakuten infoseek Ness(コンテナリースの節税に厳しい対応をするようになってきた国税とその影響)

満室化に時間がかかり投資回収が長期化する

アパートなどの賃貸住宅であれば、引っ越しシーズン（2月〜3月）などに一気に空室が埋まることが期待できます。

しかし、トランクルームは「荷物の保管場所」という性質上、認知されるまでに時間がかかり、地域住民へ徐々に周知されていくのが一般的です。

開業から満室（あるいは稼働率80%以上）に達するまでに1年〜2年以上の長期間を要することも少なくありません。

開業初期の赤字期間に耐えられる資金力がない場合、「全く稼働せず儲からない」と焦り、途中で撤退するケースもあります。

トランクルーム市場は本当に儲からないのか?

「トランクルームは儲からない」というイメージがある一方で、トランクルーム市場全体は長期にわたって拡大を続けています。

ここでは市場規模や店舗数の推移、利用者側のニーズといったデータをもとに、市場としての実態を客観的に確認していきましょう。

トランクルーム市場規模と店舗数の推移

国内のトランクルーム市場は2008年から16年連続で拡大しており、2024年には約850億円規模に到達しました。

今後も成長が見込まれており、2027年には1,000億円規模、2030年には1,300億円規模まで拡大する見通しが示されています。

店舗数も年々増加しており、2024年度には全国のトランクルームが14,860店舗を突破し、全国のファミリーレストランの店舗数を上回る規模にまで拡大しました。

市場全体としては、都市部の住宅の狭小化などを背景に、収納スペースへのニーズが根強く存在していることがうかがえます。

参考：キュラーズ

利用者側のニーズ・利用実態調査データ

トランクルームサービスを展開する企業が実施した調査によると、自宅の収納スペース不足に困った経験がある人は76.1％にのぼることがわかりました。

さらに、トランクルームをまだ利用していない層の53.4％が「条件が合えば利用したい」と回答しています。

こうした結果から、日常的な収納に悩みを抱えながらも、まだトランクルームを利用していない「潜在層」が一定数存在することがうかがえます。

参考：株式会社アンビシャス

市場拡大と個別事業者の収益が比例しない理由

市場が拡大していても、すべてのトランクルームが儲かるわけではありません。

なぜなら、トランクルームの収益性が「市場規模」よりも、個々の施設の立地、競合状況、料金、稼働率などに大きく左右されるからです。

また、同じ地域でも設備や集客方法などの条件によって利用状況は異なります。

そのため、市場全体が成長していても、個々の事業者が同じように収益を伸ばせるとは限らないのです。

トランクルームが本当に儲からないのか収支シミュレーションで確認

トランクルームの収益性を判断するには、利回りだけを見るのではなく、初期費用と毎月の運営費を含めた収支を確認する必要があります。

ここでは具体的な金額を固定的な相場として示すのではなく、あくまで仕組みを理解するための仮定を使ってシミュレーションします。

初期費用（コンテナ購入・内装工事・防犯設備・施工費）の内訳

土地を所有しており、屋外型コンテナトランクルーム（コンテナ5台・20区画程度）を開業する場合、コンテナ本体や設置工事、防犯設備などの初期費用が必要です。

また、費用はコンテナの仕様や土地の状態、施工内容などによって大きく異なります。

以下は費用項目を把握するための一例です。

費用項目	概要	費用目安（税抜）
コンテナ本体費用	専用コンテナ・加工済みコンテナ（5台）	300万円～500万円
設置・施工費	基礎工事、クレーン吊り上げ、設置作業など	100万円～200万円
内装・パーティション工事	断熱材施工、壁・ドア設置、鍵の取り付けなど	100万円～150万円
防犯・照明設備工事	防犯カメラ、照明、看板、舗装など	100万円～200万円
合計		600万円～1,050万円

※注１）上記はあくまで費用項目と金額を把握するための目安であり、実際の費用はコンテナの仕様や施工条件、土地の状態などによって変動します。

※注２）屋内型（ビルの一室などを利用するタイプ）は、物件の状態や必要な内装・空調・セキュリティ工事などによって初期費用が変わります。

ランニングコスト（固定資産税・管理手数料・光熱費・保険料）

開業後にかかる主な月々のランニングコストは以下の通りです。

項目	内容	目安金額・補足
固定資産税・都市計画税	土地および償却資産（コンテナ・設備）に課される税金	土地評価額・設備評価額に応じて変動
管理手数料・運営委託費	集客・決済管理・顧客対応などを運営会社へ委託する費用	売上の 10%〜20% 程度
電気代・通信費	照明・防犯カメラ・ネットワーク維持費	月 数千円〜1万円 程度
火災・盗難保険料	施設・利用者荷物の損害に備える保険料	月 数千円 程度
メンテナンス・清掃費	定期的な現地確認・清掃・軽微な修繕	実費（頻度により変動）

参考：加瀬のレンタルボックス

表面利回りと実質利回りの差と具体的収支シミュレーション

利回り計算では、「表面利回り」だけで判断すると失敗します。

ランニングコストを引いた「実質利回り」で試算することが重要です。

【利回り計算】

項目	計算式	結果
満室想定・表面利回り	240万円 ÷ 800万円 × 100	30.0%
稼働率85%時の実質利回り	(204万円 − 50万円) ÷ 800万円 × 100	19.25%

適切に稼働率をコントロール（85%以上を維持）できれば、実質利回り15%〜20%前後を狙うことも十分に可能です。

つまり、適切な計画のもとで運営を行えば「トランクルームは決して儲からないわけではない」と言えます。

トランクルームで儲からない失敗パターン

トランクルーム経営で赤字になり、「儲からない」と後悔してしまうオーナーには共通した失敗パターンが存在します。

これらのパターンをあらかじめ知っておくことで、開業前の計画段階で対策を講じることが可能です。

周辺の需要調査をせずに始める

トランクルームは近隣に住む世帯や事業者の収納ニーズがなければ利用されません。

人口動態や世帯数、周辺の住宅事情を調べずに開業してしまうと、そもそも需要が乏しいエリアに投資してしまうリスクがあります。

土地勘や「なんとなく空いているから」という理由だけで立地を決めてしまうと、稼働率が上がらないまま固定費だけがかさむ結果になりかねません。

開業前には必ず周辺の人口構成や競合の稼働状況を調査することが重要です。

過大な初期投資・身の丈に合わない規模での開業

満室時の収益だけを見て、必要以上に区画数を増やしたり、高額な設備を導入したりすると、初期投資が膨らんでしまいます。

初期投資が大きいほど回収までの期間も長くなり、満室化に時間がかかるトランクルームでは資金繰りの負担が大きくなる可能性があります。

自己資金と借入額のバランスを考え、現実的な稼働率を前提とした規模で開業することが、無理のない経営を続けるうえで重要です。

競合施設の料金を調べずに価格設定する

近隣にある競合トランクルームの料金相場やサービス内容を確認せずに、賃料を設定するのも失敗につながる要因です。

地域相場より高い料金では利用者が集まりにくく、反対に安すぎる料金では、満室になっても十分な利益を確保できない可能性があります。

周辺の競合施設について、サイズ別の料金や設備、キャンペーンなどを比較し、自店舗の立地やサービスに見合った価格を設定することが重要です。

運営会社を比較せずに契約する

管理委託やサブリースを利用する場合、パートナーとなる運営会社（フランチャイズ本部・管理代行会社）の選択は成功を大きく左右します。

1社の提示条件だけで決めてしまうと、以下のような問題につながる可能性があります。

複数社の実績や集客方法、手数料体系、契約条件などを比較し、自分の運営方針に合った会社を選ぶことが重要です。

トランクルームが儲からないなら他の土地活用と比較すべきか

トランクルームが「儲からない」と感じる場合、他の土地活用と比較することで最適な選択が見えてきます。

それぞれの特徴を理解し、自身の状況に合った活用法を選びましょう。

アパート・マンション経営との比較

アパート・マンション経営は、住宅用地の特例による固定資産税の軽減措置に加え、継続的な家賃収入を得られる点がメリットです。

一方で、建築・購入には数千万円から数億円規模の資金が必要になるケースもあり、初期投資の負担は大きくなります。

トランクルームは、建物を必要としないタイプなら初期投資を抑えやすく、狭小地や変形地も活用しやすい点が特徴です。

ただし、住宅用地のような税制優遇を受けにくく、需要や稼働率によって収益性が左右されます。

そのため、どちらを選ぶかは、土地の条件や投資できる資金、期待する収益などを踏まえて判断することが重要です。

観点	アパート・マンション	トランクルーム
初期費用	数千万円〜億円規模	100万〜600万円程度
利回り	平均5〜10%程度	平均10〜25%程度
税制優遇	固定資産税最大1/6軽減、相続税特例あり	住宅用地特例なし、相続税特例も利用不可
管理負担	入居者管理、修繕対応など負担大	管理委託可能で負担小
空室リスク	1室空室でも他室は影響小	稼働率が収益に直結

参考
アパート経営・利回り：ファミリーコーポレーション　
トランクルームの利回り・法的な注意点：NTTデータグループ HOME4U

駐車場経営との比較

駐車場経営もトランクルームと同様、建物を建てずに土地を活用できるため、比較的初期投資を抑えやすく、撤退や用途変更もしやすい土地活用です。

ただし、収益性は駐車料金や収容台数、立地条件などによって大きく変わります。

トランクルームは収納スペースとして付加価値をつけやすく、駐車場より高い単価を設定することも可能です。

一方、コンテナや設備の設置費用などが必要になるため、一般的には駐車場より初期投資が大きくなりやすい傾向があります。

どちらも需要の有無が収益性を左右するため、単純に「儲かる・儲からない」で判断せず、周辺の需要や競合状況を確認することが重要です。

観点	駐車場経営	トランクルーム経営
初期費用	数十万〜500万円程度（砂利の月極は安価、コインパーキングは機械代が必要）	100万〜600万円程度（コンテナ基数・規模による）
収益性	単位面積あたりの収益性は低め（超一等地のコインパーキングを除く）	駐車場より高い（立体的な空間活用で効率が良い）
税制優遇	なし（更地扱いで軽減措置なし）	なし（住居用ではないため軽減措置対象外）
管理負担	運営方式による（自主管理はトラブル対応あり、委託なら負担小）	管理委託・一括借り上げが可能で手離れが良い
参入障壁	極めて低い（建築許可不要で即開業可能）	やや低い（用途地域の制限、建築確認が必要な場合あり）

参考
駐車場経営の初期費用とトラブル対策：三井のリパーク
駐車場 vs トランクルームの収益比較：みらいアセット

トランクルーム経営が向いている人・向いていない人

土地活用の手法にはそれぞれ適性があります。

自身がどちらに当てはまるかチェックしてみましょう。

トランクルーム経営は、狭小地や変形地など、アパートや駐車場として活用しにくい土地を有効活用したい人に向いています。

比較的少ない初期投資で始めやすく、大規模な建物修繕や建替えの負担を抑えながら、長期的な収益を目指せる点も特徴です。

一方、固定資産税や相続税の大幅な節税を重視する人や、短期間で大きな収益を得たい人には向いていません。

また、満室になるまでの期間や収益性は立地や需要によって左右されるため、土地の条件や周辺需要を確認したうえで判断することが重要です。

トランクルームで儲からない状態を避けるポイント

トランクルームが儲からない状態に陥る理由の多くは、事前の準備や運営中の工夫で対策できるものです。

ここでは、収益を安定させるために意識しておきたい3つのポイントを紹介します。

利用者が長く使いたくなるサービスを整える

トランクルームは、契約者に長く利用してもらうことが安定した収益につながります。

共用部の清潔さや荷物を出し入れしやすい動線、セキュリティや湿気対策など、利用者が快適に使える環境を整えることが重要です。

また、オンラインで契約できる仕組みや24時間利用できる設備など、利便性を高める工夫は差別化にもつながります。

適切な料金設定で収益性を高める

料金は安ければよいわけではなく、周辺の競合施設や立地、設備などを踏まえて設定することが重要です。

安易な値下げ競争は、稼働率が上がっても利益率の低下につながる可能性があります。

期間限定のキャンペーンや割引プランなども活用し、稼働率と収益性のバランスを考えた料金設定を行いましょう。

将来の売却や用途変更まで考えて投資する

トランクルームは比較的撤去や用途変更をしやすい土地活用ですが、将来的な売却や別用途への転用も考えて投資することが大切です。

設備の撤去しやすさや契約形態・契約条件などを確認し、出口戦略まで考えておきましょう。

あらかじめ撤退時の選択肢を考えておけば、事業が想定どおり進まなかった場合にも、損失を抑えやすくなります。

トランクルームの「儲からない」に関するよくある質問

トランクルーム経営の「儲からない」というイメージについて、多くの方が抱く疑問をQ&A形式でまとめました。

トランクルーム経営の平均利回りはどのくらい?

表面利回りでは20〜30％程度が提示されることが多いですが、経費や空室を考慮した実質利回りではおおむね15〜20％程度が目安とされています。

ただし立地や運営方式によって差が大きいため、あくまで参考値として捉え、個別の収支シミュレーションで確認することが重要です。

トランクルーム経営は個人でも始められる？

はい、個人でも始められます。

管理委託方式やフランチャイズ方式を利用すれば、運営に関する専門知識がなくても運営会社のサポートを受けながら経営することが可能です。

トランクルーム経営は土地を持っていない人でもできる？

可能です。

土地を借りてコンテナを設置したり、テナントを借りて屋内型トランクルームを運営したりする方法があります。ただし土地代（賃料）が別途発生するため、その分利回りは低くなる傾向があります。

儲からない場合、途中でやめることはできる？

契約形態によります。

自営方式であれば比較的自由に撤退できますが、一括借り上げやフランチャイズ契約の場合は契約期間の縛りや違約金が発生することがあるため、契約前に解約条件を必ず確認しておく必要があります。

トランクルームは節税になる？

かつてはコンテナの短期減価償却による節税効果が期待できました。
しかし、近年はコンテナが「建物」として扱われるケースが増え、耐用年数が長期化したことで節税効果は限定的になっています。

節税を主目的にするのではなく、収益性そのものを重視して検討することをおすすめします。

まとめ:トランクルームが儲からない理由を理解して収益化につなげよう

今回は、トランクルーム経営の基本的な仕組みや「儲からない」と言われる理由、具体的な収支シミュレーションや失敗しやすいパターンについて解説しました。

トランクルーム経営は、比較的少ない初期投資で始められ、建物修繕のリスクを抑えながら長期的な収益を目指せる点が魅力です。

一方で、住宅用地のような税制優遇が受けられず、認知や満室化までに時間がかかる場合があるほか、立地や競合状況によって稼働率が左右される面もあります。

メリットだけでなく、税金や集客に関する注意点も十分に把握したうえで、無理のない資金計画を立てて土地活用を検討しましょう。

なお、詳しくは当社でも融資や会計に関するご相談を受け付けておりますのでお気軽にご相談ください。

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